В кои квартали на София жилищата поскъпнаха най-много?

Пазарът на имоти започва охлаждане, като през второто и третото тримесечие на годината се отчита лек спад на сключените сделки, спрямо година по-рано. Цените обаче продължават да растат, отчитат от АДРЕС Недвижими имоти. През септември 2018 година ръстът спрямо декември 2017 година за цяла София достига 7,7 процента до средно €990 за кв. м.

"Два са факторите, които ще определеят пазара на имоти в следващите месеци. Единият е отчетеният спад на сделките. Ако той продължи и в следващите три месеца, ще станем свидетели на рецесия на пазара на имоти. Вторият ключов момент е промяната в поведението на купувачите. Макар да продължават активно огледите и запитванията, те вече не са склонни да купуват на всяка цена, а по-скоро се интересуват от предлагането към момента", коментира Георги Павлов, изпълнителен директор.

Къде поскъпнаха най-много жилищата?

Данните на АДРЕС сочат значително повишение на цените в някои региони на София, доскоро смятани за по-непривлекателни. Отличават се "Дружба", "Люлин" и "Овча Купел" с двуцифрен ръст на средните цени от началото на годината до края на деветия месец.

В "Овча купел" влияние оказва изграждането на метрото, тъй като свързването на отдалечения квартал с центъра ще улесни значително придвижването. Цените в района пък все още са далеч от средните за София, което привлича част от купувачите.

Регионът е добра възможност и за инвестиционна покупка заради близостта на "Нов български университет" и отдаването на жилища под наем.

Ръстът в "Дружба" също се обуславя от развитието на транспортната мрежа, както и с близостта си до две от основните офис зони - "Бизнес парк" и по бул. "Цариградско шосе". Там се отчита и повишение на новото строителство.

Цените на имотите в София в евро за кв. м.*

*Цените са по данни на АДРЕС Недвижими имоти

Продавачи и купувачи

АДРЕС отчита промяна в нагласите и поведението на купувачите на пазара. Те продължават да бъдат активни, но вече не са склонни да купуват на всяка цена. Това кара и инвеститорите да се стремят да съобразяват цените на новите проекти. "При ексклузивните проекти все повече строителни предприемачи са склонни да се вслушат в съветите ни при формиране на офертните цени. Подобно приспособяване е ключово в период преди рецесия, за да не се достига до дисбаланс", заяви Гергана Тенекеджиева, оперативен директор в компанията.

При индивидуалните продавачи промяната в нагласите е по-бавна. Ръстът на цените през последните две години им даде увереност, че са по-силните на пазара, казват от компанията, която доведе до изкуствено завишаване на цените в някои райони.

Заради това в последното тримесечие делът на продадените имоти между 3 и 6 месеца се увеличава с 4%, за сметка на тези, реализирани за по-малко от един месец. Все още най-много сделки - 28%, са сключени между първия и третия месец от обявяването на имота.

Малко над 50% остава броят на сделките, сключени след отстъпка. Размерът на самите отстъпки се увеличава, казват от АДРЕС. Най-голям е делът в рамките на между €5 000 и €10 000 - 27%, като той расте с 2%. Предоговарянията на суми между €10 000 и €20 000 и над тази сума се увеличават с по 1% и са общо 9%.

Как ще дойде следващата имотна криза в България?

Няколко индикатора, за които да внимавате

Кредитиране и ръст на лихвите

Клиентите продължават най-вече да купуват със собствени средства - 46% от сделките са такива. Тенекеджиева припомня, че ниските лихви и покачващата се инфлация карат хората да търсят алтернативи за спестяванията си.

През 2018 г. обаче ипотечното кредитиране, което дава най-силен тласък на пазара, надхвърля значително обема си от миналата година. По данни на БНБ през август отпуснатите жилищни заеми растат с 9,6% на годишна базара и вече достигат 10,15 милиарда лева.

В същия месец се очертава и друга тенденция, казват от компанията - за първи път от година насам лихвените нива по жилищните кредити леко се покачват.

Значението на кредитирането обуславя и възможна корекция цените в средносрочен план. Очаква се след вече по-малко от година Европейската централна банка да започне плавно покачване на лихвите, което ще доведе и до ръст на лихвите по ипотечните кредити. Павлов посочва, че ръст на лихвите по кредитите с 1% може да донесе спад на цените на имотите с между 5 и 10%.

Прогнозата на компанията до края на годината все пак е оптимистична. "Продавачите трябва да преценяват внимателно офертните цени, защото клиентите по-трудно осъществяват покупки и предвиждат повече време за огледи, за да сключат най-добрата сделка за себе си", предупреди обаче Павлов. Очаква се до края на годината ценовите равнища да останат сравнително стабилни, като поскъпвания може да има в предпочитани райони и за определени жилища.

С колко поскъпна земеделската земя за 10 години?

Инвестицията в такъв актив е донесла доходност от 12%