Логично това рефлектира и върху оценките на имотите, които са задължителна част при отпускането на ипотечен заем. Ако доскоро немалко от лицензираните оценители, с които работят финансовите институции, бяха относително ларж при остойностяване най-вече на жилищните имоти, сега ситуацията се промени. Причината е в завишените изисквания на банката към експерта да предостави и т. нар.

оценка на ликвидността
на имота. Проблем, пред който са изправени не само оценителите в България, но и в целия свят в условията на завихрящата се все по-сериозно финансова криза през последните месеци.

Оценителите са доста затруднени да формират стойност при липса на активен пазар, защото сделки почти не се сключват или са спорадично явление. Още по-сложно е да определят стойност за ускорена продажба на съответния имот, след като купувачите са се отдръпнали от пазара.

Рискът
е доста сериозен, защото дори един имот да е атрактивен и да е бил оценен високо към момента на отпускането на заема, след шест месеца или година при днешните условия няма гаранция, че ще си върне парите. При евентуална ускорена продажба много трудно ще се намери купувач не само за кратък период от време, но и при относително същата или поне близка до нея цена. За разлика отпреди няколко месеца, сега банките разглеждат оценките по-консервативно. И макар че за повечето финансови институции оценките да се изготвят основно по три метода, започва да се налага и четвърти, а именно - ликвидната стойност на имота при ускорена продажба.

Това обаче е величина, която доста варира във времето. Освен това при банките има друга съществена специфика, тъй като в схемата за продажба на ипотекиран имот (при който вноските по заема не се погасяват и той вече се е трансформирал в „лош кредит") задължително е включен и съдия изпълнител. Тоест става въпрос за поява на нова особеност при „лошите кредити" -

тромавата процедура
Първата стъпка на банките е да изпратят няколко предупредителни писма за погасяване на просрочията, да изискат част от сумата или дори цялата, която са отпуснали за съответния имот. При непостигнато споразумение между финансовата институция и клиента  в продажбата се включва съдия изпълнител, а съответната собственост се обявява публично за продан.

Заради мудността на процеса, който на практика не зависи нито от банката, нито от оценителя, това до голяма степен усложнява работата при определяне на ликвидността на даден имот и ускореното време за неговата продажба. За банкерите въпросната ликвидна стойност обаче придобива все по-съществена важност при новата икономическа ситуация.

„Някои от банките промениха метода, по който остойностяват обезпеченията по кредитите", коментира Борис Димитров от „Кредит Навигатор". Ако доскоро оценките масово се изготвяха по сравнителния метод на пазарните аналози, сега за база се взима също приходната и вещната стойност. В резултат на това процентът на финансиране се запазва около 80-90%, но самата оценка е по-ниска. Така кредитоискателят дори да  се е обърнал към банка, заявила склонност за финансиране 90%, може да получи по-малка сума, в сравнение с финансова институция, която, да речем, е обявила, че финансира до 80% от стойността на имота.

Пазарната стойност
на практика е мнението на оценителя за справедливата пазарна цена на даден имот към определена дата. Макар никъде да не е записано като регламент, негласното правило е, че оценката е с шестмесечна валидност.

„За ситуацията, в която се намираме в момента, при наличие на финансова криза  това е доста дълъг срок. Но не е резонно той да бъде скъсяван, особено ако става въпрос за големи обекти", коментира Сергей Машиах, управител на оценителската компания „Явлена Импакт". По думите му една подобна промяна няма да бъде ефективна и за самите банки. Особено  когато става въпрос за оценка на търговски предприятия или промишлени имоти. Причината е, че при тях задължително се борави и със счетоводна информация. Която принципно се подава със задна дата (отчетено тримесечие  например). И при този тип обекти изоставането във времето на оценката е неизбежно заради финансовите данни, с които се оперира. Иначе

стандартната оценка
на жилищен имот се прави по метода на сравнителните аналози или още определян като пазарен подход. Той е един от основните и най-често прилагани методи в практиката. При него оценката се определя посредством пряко сравнение на оценявания имот с други подобни недвижими имоти.  Логично е те да са разположени в близост до оценявания имот или в сходен ценови район, да са били оферирани, продадени или наети в рамките на шест месеца до една година от датата на експертната оценка.

Въз основа на обстойно изследване, проверка и анализ на данните за наскоро реализирани сделки с подобни имоти  се формира оценителското мнение за стойността на оценявания обект, като се отчитат сходствата и различията със сравняваните имоти. Определената стойност по този метод в най-голяма степен отразява цената, която би бил склонен да плати за имота добре информираният купувач.

С излизането на дневен ред на ликвидната стойност на жилището Х, с което оценителят е длъжен да се съобрази, на практика оценките леко се занижиха като абсолютна стойност, която се предоставя от страна на банката.

Другият метод, който доскоро изобщо не беше актуален, но напоследък започва да му се обръща малко по-голямо внимание, е този на т. нар. вещна стойност (амортизирано-възстановителна стойност). При него се стъпва на базата на изразходваните средства за построяване на съответния имот. Борави се предимно със справочна информация и оценката се определя на база конструкция на сграда, тип строителство, вид на зданието, параметри по окрупнени показатели и т. н. По този начин се определя стойността за конкретния случай и обект. Този метод на остойностяване дава значително по-малка тежест на оценката, тъй като между определената цена и пазарното ниво остава сравнително голям марж. Например по себестойност сградата е оценена за около 300-350 евро за кв. метър, а в същото време продажната цена, която се постига за него, е 1000 евро и нагоре.

Оценителите до голяма степен могат да се приемат като своеобразен лакмус за икономиката. Валят ли поръчки към тях, значи банките отпускат много кредити и парите се въртят. Доскоро това беше точно така, тъй като финансовите институции бяха в изключително конкурентна среда, действаха агресивно и в желанието си да привлекат по-голям  пазарен дял към себе си, бяха склонни да отпускат дори заеми на рискови клиенти.

Днес ситуацията е по-различна и на фона на предходните два месеца, темпото в оценителската дейност слабо се е понижило. Намалението в този сегмент обаче далеч не може да бъде сравнявано с дейността на брокерите на недвижими имоти, които определят пазара като „спрял" от около четири месеца.

Стъпка по стъпка
Оценката на имота при отпускането на ипотечен заем е неизбежен процес. Обикновено след като кредитоискателят Х е избрал съответната банка, проучил е условията за отпускането на заема, лихвите и т. н., финансовата институция предоставя списък с необходимите книжа, които клиентът трябва да осигури. Сред стандартните изисквания е да бъде представена и оценка на съответния имот, обект на ипотеката. При повечето банки схемите са две - клиентът избира от одобрен от банката списък оценителската фирма, към която да се обърне. Или банката изпраща възлагателно писмо директно към фирмата-оценител. В практиката е по-разпространен първият вариант. Малко са банките, които създадоха свои посреднически оценителски дружества. Сред тях са Пощенска банка и Райфайзенбанк например, където остойностяването се възлага на техните компании.

Оценката започва с преглед на документите, които изрично са уточнени в рамковия договор, сключен между оценителската компания и банката. Един от задължителните документи например е прегледът на документа за собственост, от който да е видна квадратурата на имота. Този документ е сред най-ключовите, тъй като има стари нотариални актове, в които квадратурата не е прецизирана. В някои от документите за собственост са вписани идеални части от имота, в други - не. Което често води до конфликтни моменти, тъй като работата на оценителя не предвижда замервателни работи или уточняване на квадратурата по какъвто и да е начин, а съобразяване само с вписаните в нотариалния акт стойности. В задълженията на оценителя не влиза и изготвянето на своеобразен правен анализ. Тоест той няма ангажимент да проверява дали имотът е с „тежести" и т. н.

Освен че преглежда документацията, оценителят е длъжен на място да посети апартамента или имота. Както и задължително да снима имота, тъй като това е изискване на банката и снимките се прилагат към документалното досие на кредитоискателя. Макар и рядко, някои клиенти отказват имотът да се снима. На подобни случаи например са се натъквали оценителите в практиката си при „остойностяването" на луксозни къщи в някои от вилните квартали на София. В подобни ситуации оценителят не се намесва, а договорката за своеобразна конфиденциалност се постига между банката и клиента.

След извършване на огледа, заснемане на съответния имот и на база на информация, получавана от няколко източника - офертни цени, публикувани в интернет, разговори с брокери и съгласувана информация за реално сключени сделки и въз основа на оценителски опит и лична информация, се формира крайната стойност на съответния имот. Така поне е по правилата. Доскоро те умело се заобикаляха от немалко от оценителите, които бяха доста ларж при остойностяването на апартаментите. Понякога и срещу известна сума в брой извън регламентираната в договора с банката.

Вето за кредити
Неофициално повечето банки са наложили своеобразно вето за финансиране на големи инвестиционни проекти, ваканционни обекти по морето и в планинските зони. Изключения има, но това са парцели на първа линия, с хубава панорама и още ред добри показатели, каквито към днешна дата вече почти са рядкост.

Ограничения има и за строителни фирми. И по-специално за нови строителни предприемачи, които нямат бекграунд и съответно изрядно кредитно досие с история във финансовата институция. Подобни коментари може да се чуят както от банкери, така и от строителни предприемачи, но неофициално.

Позатегнаха се и условията при отпускането на заеми за физически лица. „През последните години много българи успяха да получат ипотеки до 80-90% от стойността на жилището. Имали сме дори случаи и до 100% от стойността на имота. Но този комфорт остава в миналото", коментира Тихомир Тошев, председател на Асоциацията на кредитните консултанти в България и управител на „КредитЦентър". Както той, така и други кредитни анализатори не съветват физическите лица да рискуват с тегленето на кредит, чиято месечна вноска ще надхвърля половината от приходите му. Има държави, в които препоръчителните нива са по-ниски - до 39% от месечния доход.

Иначе като цяло се смята, че има достатъчно финансов ресурс. И то в самите инвеститори. Немалко от тях са склонни да правят вложения в недвижима собственост, но изчакват цените да се понижат. А за момента отстъплението на нивата не е особено съществено.

Етикети: etarget  банки  имоти  строителство 

Сподели: По имейл В Ibox.bg Във Facebook В Svejo