Руските жилищни предприемачи се затрудняват да постигнат целите си за продажби, след като по-строгите правила за субсидирани ипотеки подкопаха търсенето, което допълнително засили опасенията относно по-широкото забавяне в един от ключовите икономически сектори на страната, предава The Moscow Times.
Близо три четвърти от жилищните предприемачи (73%) не успяха да постигнат целите си за продажби през първото тримесечие, според проучване на държавната жилищна агенция Дом.РФ, социологическата агенция ВЦИОМ и Института за развитие на жилищното строителство.
Резултатът бележи най-слабото представяне от две години насам. Констатациите допълват нарастващите признаци на напрежение в руския строителен сектор, след като властите затегнаха условията за държавните ипотеки, които отдавна са ключов двигател на търсенето на жилища.
Предприемачите и служителите все по-често предупреждават, че по-слабите продажби, съчетани с високите разходи по заеми и нарастващия натиск за финансиране, биха могли да тежат върху сектора в продължение на години.
Анализаторите на Дом.РФ отдават лошото представяне отчасти на завишени очаквания след рекордното четвърто тримесечие на 2025 г. и рязък спад в емитирането на субсидирани ипотеки. За сравнение, 87% от предприемачите са постигнали или надхвърлили целите си за продажби през предходното тримесечие.
Голяма част от модела на бум и спад произтича от промените във водещата руска програма "семейни ипотеки", която предлага жилищни заеми със субсидирана лихва от 6%.
От февруари Министерството на финансите намали компенсационните плащания към банките за отпускане на такива заеми и въведе правило, ограничаващо домакинствата до една субсидирана ипотека. Преди това и двамата съпрузи в семейството можеха да имат достъп до програмата поотделно.
Промените предизвикаха вълна от купувачи, търсещи да си осигурят заеми, преди новите ограничения да влязат в сила. Емисията на ипотеки се увеличи рязко през декември и януари, преди да се срине през следващите месеци. Русия емитира 811 милиарда рубли (11,35 милиарда долара) ипотеки през декември, което е третата най-висока месечна стойност в историята.
Източник: iStock
Емисията през януари достигна 425 милиарда рубли (5,95 милиарда долара), рекорд за този месец, преди да се забави до 290 милиарда рубли (4,06 милиарда долара) през февруари и 330 милиарда рубли (4,62 милиарда долара) през март. Въпреки по-слабите продажби, предприемачите до голяма степен са запазили строителната си активност. Около 88% са постигнали текущите строителни цели през първото тримесечие, докато 57% са останали на път да стартират нови проекти.
Тази стратегия може да създаде допълнителни проблеми, ако предлагането продължи да изпреварва търсенето, предупредиха анализатори. През първите четири месеца на годината предприемачите стартираха около 14 милиона квадратни метра нови жилищни проекти, което е с 18% повече спрямо предходната година, докато продажбите на нови апартаменти се увеличиха само със 7,5% до 7,4 милиона квадратни метра.
"Пазарът навлиза във фаза на тестване на търсенето", заявиха анализатори на Dom.RF, предупреждавайки, че грешките в ценообразуването, местоположението или дизайна на проекта стават все по-скъпи за предприемачите. Дисбалансът вече започна да се отразява на цените.
Цените на новопостроените жилища се повишиха средно с 2,2% през първото тримесечие, под инфлацията от 3% за периода януари-март, което предполага спад от 0,7% в реално изражение. Финансовите условия за предприемачите също стават все по-трудни.
Заместник министър-председателят Марат Хуснулин наскоро заяви, че секторът е изчерпал финансовия буфер, натрупан преди средата на 2024 г., когато Русия все още предлагаше широкообхватни субсидирани ипотеки с лихви от едва 8%.
Антон Глушков, ръководител на Националната асоциация на строителите (НОСТРОЙ), предупреди, че един на всеки пет предприемачи рискува да не изплати заемите си поради недостатъчни средства в ескроу сметки. Според проучването предприемачите все по-често съобщават за трудности при достъпа до финансиране на проекти както за съществуващи, така и за нови.
Въпреки че мнозинството все още съобщават за достъп до банково финансиране - 80% за съществуващи проекти и 71% за нови разработки - тези цифри са намалели съответно с 14 и 11 процентни пункта спрямо предходното тримесечие.
Руската централна банка обяви, че лимитите за финансиране на проекти и обемите на кредитиране продължават да нарастват, като общият портфейл от финансиране на проекти достига 11,5 трилиона рубли (161 милиарда долара) към 1 април.
Александър Данилов, ръководител на отдела за банково регулиране и анализи в Централната банка, обаче предупреди, че кредиторите може да подценяват рисковете при отпускането на заеми на предприемачи. Проучването също така показа, че предприемачите се подготвят за по-трудни условия.
Повече от половината очакват рентабилността да намалее, а перспективите за индустрията да се влошат през следващата година. Делът на компаниите, които очакват свиване на строителните си портфейли, се е увеличил до 37% от 33% през предходното тримесечие.
CMASF, аналитичен център, близък до правителството, предупреди, че строителството рискува да навлезе в продължителна криза, която може да продължи две до три години.
USD
CHF
GBP
