Инвеститори с големи пари вляха милиарди в изкупуване на жилищни сгради по време на ерата на пандемията в САЩ. Сделките често се основаваха на предположението, че наемите ще продължат да се увеличават.
Но наемите падат, а разходите се увеличават, оставяйки наемодателите да се изправят пред големи загуби. Докато офисите преминават през парадигматична промяна, тъй като все повече работници вършат работата си дистанционно, жилищните сгради изпитват силно търсене от страна на наемателите.
Но се появиха линии на грешки за инвеститорите, които платиха най-високите цени в долари за активи, които зависеха от значителни увеличения на наемите и постоянни ниски лихвени проценти, за да постигнат доходност.
Този вид оптимистични прогнози станаха все по-необходими в процъфтяващите пазари през 2021 г. и 2022 г., когато инвеститорите станаха ненаситни за придобиване на жилищни сгради, което засили конкуренцията и цените. През тези години инвеститорите са закупили жилищни сгради на стойност 355,5 милиарда и 299,2 милиарда долара, според MSCI - безпрецедентни суми, които далеч надминаха предишния рекорд от 194 милиарда долара за многофамилни продажби през 2019 г.
"За да спечелят сделка на този свръхконкурентен пазар, инвеститорите трябваше да направят амбициозни прогнози как биха могли да увеличат наемите и да контролират разходите", според Уил Матюс, брокер за многосемейни инвестиции и продажби в Colliers, цитиран от финансовото издание Business Insider. "Това, което последва за тях, е, че наемите са достигнали плато или дори са се понижили на някои пазари, а разходите са скочили до небето."
Проблемите може да изникнат като гъби, тъй като все повече ипотеки изтичат на имоти, където стратегиите за коригиране и обръщане са в застой, което води до неизпълнение на все повече ипотеки.
Обезпечените кредитни задължения изглеждат нестабилни
Някои от най-спекулативните инвестиционни сделки бяха сключени с ипотеки, вкарани в по- рискова част от пазара на секюритизирани заеми, известна като облигации по обезпечени заеми с търговски недвижими имоти или CRE CLO. Тези заеми обикновено се разтягаха за две или три години, имаха плаваща лихва, която се повиши рязко, когато Федералният резерв повиши референтната си лихва, и включваха по-високи нива на ливъридж, които покриваха по-голяма част от покупната цена на актива.
Степента на просрочие на CRE CLO е ниска, но наблюдателите очакват повишение. "Рано е, но ще се превърне в по-голяма история, особено ако лихвените проценти останатвисоки и стандартите за кредитиране са строги", каза Алън Тод, ръководител на стратегията за обезпечени с търговски ипотеки ценни книжа в BofA Global Research. "В момента водата е в тенджерата, топлината е включена, но чакаме да видим кога ще заври."
Има сигнали за стрес. Анализ на Тод установи, че във Вашингтон, окръг Колумбия, например, 71,9% от многофамилните имоти, финансирани от CRE CLO, не печелят достатъчно наем, за да покрият дълговете си. Тод приписва част от болката в този набор от проблемни заеми, който възлиза общо на около 1 милиард долара, на политиките за дистанционна работа сред федералните правителствени служби - доминиращата база наематели в града - които позволиха на работниците да мигрират и да работят дистанционни, отслабвайки местния пазар на наеми.
Падащите цени на имотите усложниха проблемите за инвеститорите. MSCI изчисли през февруари, че цените на жилищните сгради са паднали средно с около 8,7% на годишна база.
През април Green Street изчисли, че те са намалели с 21% спрямо преди година. Тъй като тези краткосрочни дългове стават дължими, те ще бъдат трудни за размяна със заеми със съразмерен размер днес поради падащите стойности, по-високите лихвени проценти и предпазливостта на кредиторите.
Това може да принуди наемодателите да налеят милиони долари, за да платят разликата - пари в брой, които може да нямат.
И други експерти предупржедават за потенциални проблеми пред търговските имоти в САЩ
Почти 1,5 трилиона долара дългове за търговски недвижими имоти в САЩ трябва да бъдат изплатени преди края на 2025 г. Големият въпрос, пред който са изправени тези кредитополучатели, е кой ще им даде заем?
"Рисковете при рефинансиране са отпред и в центъра" за собствениците на имоти от офис сгради до магазини и складове, пишат в бележка миналата седмица анализатори на Morgan Stanley, включително Джеймс Игън. "Стената за зрялост тук е заредена отпред. Както и свързаните с това рискове."
Инвестиционната банка изчислява, че оценките на офисите и имотите за търговия на дребно могат да паднат с до 40% от пика до минимума, увеличавайки риска от неизпълнение. В допълнение към главоболието, малките и регионалните банки - най-големият източник на кредит за индустрията миналата година - бяха разтърсени от изтичане на депозити след прекратяването на Silicon Valley Bank, което поражда опасения, че ще ограничи способността им да предоставят финансиране на кредитополучателите.
Стената от дълг ще се влоши, преди да се подобри. Падежите се покачват през следващите четири години, достигайки връх от 550 милиарда долара през 2027 г., според бележката на MS. Банките също така притежават повече от половината ценни книжа, обезпечени с търговска ипотека на агенцията - облигации, подкрепени със заеми за имоти и емитирани от субекти, спонсорирани от правителството на САЩ, като Fannie Mae - увеличавайки тяхната експозиция към сектора. "Ролята, която банките играят в тази екосистема, не само като заемодатели, но и като купувачи", ще утежни вълната от рефинансиране, която предстои, пишат анализаторите.
Повишаването на лихвените проценти и притесненията за неизпълнение на задължения вече навредиха на сделките на CMBS. Продажбите на ценните книжа без държавна подкрепа са паднали с около 80% през първото тримесечие спрямо година по-рано, според данни, събрани от Bloomberg News.
Насред сумрака има някои късчета добри новини. Консервативните стандарти за кредитиране след финансовата криза осигуряват на кредитополучателите, а от своя страна и на техните кредитори, известна степен на защита от падащи стойности, пишат анализаторите. Настроенията към многофамилните жилища също остават много по-положителни, тъй като наемите продължават да се покачват, една от причините Blackstone Real Estate Income Trust да има положителна възвръщаемост през февруари, въпреки че нарастващият брой инвеститори подават заявки за теглене. Наличието на заеми, обезпечени от агенция, ще помогне на собствениците на тези имоти, когато трябва да рефинансират.
И все пак, като изключим жилищните блокове, мащабът на проблемите пред банките става още по-голям. Според доклада около 70% от другите заеми за търговски недвижими имоти с падеж през следващите пет години се държат от банки.
"Търговските недвижими имоти трябва да бъдат преоценени и са необходими алтернативни начини за рефинансиране на дълга", казаха анализаторите. Междувременно европейските емитенти на недвижими имоти имат еквивалента на повече от 24 милиарда евро, дължими за изплащане през остатъка от годината, пише анализаторът на Bloomberg Intelligence Толу Аламуту в бележка.
"Определено виждаме компаниите за недвижими имоти да правят всичко по силите си, за да намалят инвестиционните програми, повече съвместни предприятия, обратно изкупуване на облигации и където е възможно, намаляване на дивиденти", каза тя в имейл. "Изхвърлянето също е ключов фокус. Някои скорошни коментари от емитенти на недвижими имоти показват, че все още не е лесно да се продават големи портфейли.
USD
CHF
EUR
GBP
