Цените на жилищита в София са преминали за първи път от 10 години насам психологическата граница от 1000 евро на квадратен метър. Това съобщава агенция Bulgarian Properties, която представи анализ на пазара за второто тримесечие на годината. 

Според нейните данни средната цена през периода април-юни достига 1060 евро на квадрат. "Това са цени от края на 2007 г., което показва, че 10 години по-късно жилищният пазар се връща на достигнатите тогава ценови равнища", пише в анализа.

Експертите посочват, че въпреки очакванията темпът на растеж на цените да се забави, редица фактори пречат на този обратния процес.

"През последните четири години банковото кредитиране нараства с по около 20% годишно, а то е основният фактор, който влияе върху цените на имотите. През тази година ръстът в кредитирането дори се ускорява при продължаващ спад на лихвените проценти по кредитите, които вече са под 4%. Това показва, че не можем да очакваме ценовият тренд да се обърне скоро", коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на компанията и допълва:

"Tози път възходящият цикъл е движен основно от вътрешното търсене и благоприятни за пазара макрофактори. При настоящата комбинация от ниска безработица, ускоряващ се растеж на БВП, по-високи доходи, почти нулеви лихви по депозитите, и рекордно ниски лихви по кредитите, съвсем естествен резултат е да видим и ръст в цените на имотите и обемите продажби. Хората се върнаха към жилищата като форма на инвестиция."

Допълнителна подкрепа идва и от наемния пазар, който дава възможности за реализиране на доходност от 5-6%, която трудно може да бъде постигната чрез друг актив. Все повече хора се ориентират към покупка с цел отдаване под наем, включително и чрез покупка на имот с кредит.

Средни цени

Данните на Bulgarian Properties сочат, че за второто тримесечие на 2017 г. средната цена на жилищата в София достигна 1060 евро/кв.м. при 985 евро/кв.м. в началото на годината. Така нарастването на цените на тримесечна база е 7.6%, а на годишна се запазва на нива като през първото тримесечие, а именно бележи ръст от 18%. Средната покупна цена на жилищата е 91 000 евро.

Тук е мястото да допълним, че по последни данни на Евростат през предходното първо тримечесие на годината средният ръст на цените в цяла България е 8.8%. Отделна статистика за София няма, но се знае, че столицата е водещият пазар по ръст на цените. Все още не са достигнати пиковите стойности от 3-тото тримесечие на 2008 г. в бума преди кризата, когато средната цена на жилищата в София достигна 1260 евро на кв.м.

Ускореният темп на нарастване на цените в София започна от второто тримесечие на 2016 г. и от тогава вече една година нарастванията се движат между 15 и 18%.

От данните още се вижда, че цените на имотите в София нарастват най-силно през второто тримесечие на годината. И през миналата година, и през тази усетихме значителни ръстове именно през месеците април и май, след което пазарът се пренастройва към новите реалности и следват силни летни и есенни месеци с увеличаване на обема продажби.

Обеми продажби

През последните 4 години по данни на Агенцията по вписванията обемите продажби на имоти в София непрекъснато нарастват. Най-голямо нарастване е отбелязано през 2014 г., когато пазарът се оттласна от дъното и цените започнаха да растат.

През последните 3 години продажбите в София нарастват равномерно с по около 8% годишно. Ръстовете, регистрирани от Агенцията по вписванията се забавят през последните месеци, но това се дължи в голяма степен на значителния дял на продажби на ново строителство, което е в процес на изграждане и вписването на сделките ще стане на по-късен етап.

Като брой продажбите в София са около 25 000 на година, което все още е далече от нивата в бума, когато достигаха до 45 000 сделки годишно и това предполага един много по-балансиран пазар и е още една индикация, че не можем да говорим за прегряване и балонизиране на жилищния пазар в София.

Данните за обемите продажби като цяло показват стабилно и умерено увеличаващо се търсене, което дава много добра основа за продължаващо развитие на жилищния пазар в София.

Ново строителство и параметри на закупените жилища

Новото строителство вече съставлява около 65% от продажбите в София по данни на BULGARIAN PROPERTIES. Това се дължи на нарасналото предлагане на ново строителство, включително и в по-напреднал етап на изграждане. Това активизира купувачите, които не са склонни да рискуват за покупка "на зелено".

Половината от закупените жилища са двустайни апартаменти, 30% са тристайни, 4-стайните са около 10%, както и едностайните. Дяловете на различните видове апартаменти се запазват сходни с тези от първото тримесечие. Двустайните апартаменти са по-търсени поради по-достъпните крайни цени и това, че са по-ликвидни за продажба и отдаване под наем.

Средната площ на закупените жилища е 86 кв.м. Най-често се купуват апартаменти на 2-ри до 6-ти етаж, като има увеличение на покупките на 1-ви етаж и партер. Това се обяснява с наличностите при новото строителство, които често са само на ниските етажи, особено при напредналото строителство.

Търсене по квартали

Основният интерес продължава да бъде към южните и източни квартали на София. Същевременно, появата на повече ново строителство във всички квартали на София допринася за нарастване на интереса в различни квартали в целия град, привличане и активизиране на различни групи купувачи и по-равномерното разпределение на търсенето по квартали.

Хората се възползват от възможността да живеят в качествено жилище в нова кооперация в квартал, който познават или където са техните близки и приятели, а не непременно да се местят в кварталите с най-много ново строителство, търсейки по-качествена среда.

Най-големите като обем търсения са насочени към Младост и Люлин, което е разбираемо с оглед на мащаба на тези квартали. След тях по обем запитвания се нареждат Студентски град и Витоша. Те се оформиха като интересни за купувачите поради наличните удобства, добри цени, лесен достъп както до централните части на града, така и за изход от него. Към това се добавя и възможността имотите да бъдат отдавани под наем.

Новото през този период е нарастването на интереса към района на Надежда и Връбница. Съчетанието от наличие на метро и изцяло ремонтиран Северен парк дава добър потенциал за развитие на района. Индикатор за това са и новите проекти в района, които се предлагат на атрактивни за купувачите цени.

Центърът продължава да засилва позициите си, особено сред търсещите с цел инвестиция.

Кръстова вада и районите около Южния парк запазват голям интерес, заедно с другите южни квартали като Манастирски ливади, Борово, Бъкстон, Гоце Делчев, Стрелбище.

Най-скъпите квартали са център, Лозенец и Изток с цени от 1500 до 2000 евро/кв.м., а най-евтини са Люлин, Банишора, Овча купел, където ново строителство може да се закупи между 650 и 800 евро/кв.м.

Икономически коментар и перспективи

През 2017 г. имаме съвкупност от позитивни фактори за имотния пазар и за първи път от 10 години насам всички пазарни сегменти се развиват добре и дават положителни индикации.

Ускорява се растежът на БВП, доходите продължават да нарастват, безработицата остава ниска. Достъпността на жилищата, измервана от нас като съотношение на цената на кв.м. в София и средната заплата за града, остава в рамките на 1.4, като бележи леко повишение спрямо миналата година. Това означава, че достъпността леко намалява, но като цяло коефициентът се движи между 1.3 и 1.4 от 2014 г. насам и е над 2 пъти по-нисък от годините на бума.

Лихвените проценти по жилищните кредити паднаха под 4% по данни на БНБ, което е исторически най-ниското им ниво. Това стимулира покупките с кредит. Съответно, банковото кредитиране продължава да нараства, като отпуснатите кредити през второто тримесечие бележат рекорд за последните години, а това е един от основните двигатели на жилищния пазар. Въпреки високите нива на кредитиране, следва да се отбележи, че обемите отпуснати кредити все още са наполовина от тези в бума, което още веднъж потвърждава по-здравата основа, върху която се развива пазарът сега.

От изложените данни се вижда, че жилищният пазар в София твърдо е във възход и тази тенденция е трайна и стъпва върху добре балансирани и благоприятно въздействащи икономически фактори. Макар растежът на цените в София да се доближава до 20%, не можем да говорим за прегряване или балонизиране, а по-скоро за бързо наваксване на годините на стагнация. Всички показатели, които влияят върху пазара, са на нива около 50% по-ниски от стойностите им в пика през 2007-2008 г., което показва, че няма свръхочаквания и че засега темповете на развитие на жилищния пазар в София са устойчиви.