В 94% от софийските квартали жилищата са надценени, а в 35% от тях са "крайно недостъпни"

За да се върне жилищният пазар отново към равновесие, при условие че доходите останат без промяна, е необходим спад в цените на жилищата в София от 47%. Ако пък цените на жилищата останат фиксирани и целия преход към равновесен пазар се осъществи само чрез увеличение на доходите, то те трябва да нараснат с цели 89%.

Ако погледнем исторически отчетените темпове на нарастване на доходите на домакинствата в София през последните пет години, такава корекция би отнела близо десетилетие, в което доходите ще трябва да се увеличават, в условията на статични цени на жилищата.

Това са част от изводите е ежегодния доклад за достъпността на жилищата в България на "УниКредит Булбанк".

Последните данни сочат за значителна степен, в която делът на надценените локации е 94% и превишава този на подценените локации (6%). Освен това делът на локациите, които са надценени с повече от 30% (или така наречените значително надценени локации) достига 61% от общо локациите през настоящата година.

Бумът на недвижимите имоти, който направи много хора богаташи, свърши

Жилищните пазари по цял свят се колебаят между по-високи разходи за заеми и недостиг на жилища

Все пак степента на прегряване на пазара през 2023 г. е далеч от стойностите отчетени по време на най-високата точка на балона с цените на жилищата през 2008 г. С други думи - делът на значително надценените локации (тези надценени с повече от 30%) е (61%) през третото тримесечие на 2023 г., спрямо 92% от общо локациите в София през третото тримесечие на 2008 г.

Източник: УниКредит Булбанк

В голям брой квартали в София е налице балон с цените на жилищата

"Данните за цени продава с източник Имот.бг сочат за успокояване в ръста на цените на жилищата през 2023 г. спрямо година по-рано. Делът на кварталите със спад в цените през третото тримесечие на 2023 г. нараства до 8% от общия брой, спрямо 3% през третото тримесечие на 2022 г. Цели 80% от кварталите в София отчитат ръст между 0 и 20% през 2023 г., докато през 2022 г. делът на кварталите в тази група е наполовина по-малък - 39%. Ръст по-голям от 20% е отчетен в едва 11% от кварталите (локациите, които могат да бъдат наблюдавани самостоятелно) в София през 2023 г., докато година по-рано в тази група са били повече от половината (или цели 57%) от кварталите в София", пише в анализа на банката.

Тази година делът на кварталите с двуцифрено съотношение доходи спрямо цени достига 35% от всички квартали в София (крайно недостъпни според доклада). Това е увеличение на годишна база, когато делът на кварталите с двуцифрено съотношение цена спрямо доход е 31%. От този резултат могат да се направят изводи, че има значителен дял локации с прекалено надценени жилища през 2023 г., защото в периода 2013 г. - 2015 г., когато цените в София са близки до равновесните, делът на локациите с двуцифрено съотношение цена спрямо доход остава близък до нулата.

Пазарът на имоти в София се плъзга по надолнище

Сделките намаляват както на годишна, така и на тримесечна база

Нужни са значителни корекции

В най-високата точка на балона с цените на недвижимите имоти през третото тримесечие на 2008 г., за да се върне отново към равновесие цените е трябвало да спаднат с 57%, докато в същото време доходите останат без промяна. Същия резултат можеше да се достигне, ако доходите се бяха увеличили с 133%, докато цените на жилищата останат без промяна. След като балона достигна най-високата си точка през 2008 г. пазара отново се върна към равновесие. Това отне 5 години и се случи в резултат на комбинацията от 30% спад в цените на средното жилище и 55% ръст в дохода на средното домакинство. През 2013 г. беше отчетена стойност на съотношението цена на жилища спрямо доход на домакинствата в София от 6,3 пъти, тоест само една идея над нивото отговарящо на равновесен пазар.

Нараства броят на домакинствата изключени от пазара на жилища

През 2022 г. домакинство със средни доходи е трябвало да спестява брутния си доход в продължение на 6,7 г., за да си купи средно за страната жилище от 81 кв. м. Това е умерено по размер влошаване спрямо 2021 г., когато средната за българската икономика стойност на съотношението цена на жилища спрямо доходи на домакинствата е било 6,1 пъти, за средно жилище с големина от 73.5 кв. м.

Смущаващо високи различия между големите и средните градове

Разликите в достъпността на жилищата между големите и средните градове остават значителни за 2022 г., без да има голяма промяна спрямо една година по-рано. Най-недостъпни са жилищата в София, където под 10% от домакинства с най-високи доходи могат да си позволят жилище през 2022 г.

Във втория и третия най-големи градове от страната - Пловдив и Варна - жилищата са достъпни за едва 10% от домакинствата. Бургас отбелязва резултат близък до средния за страната, където жилищата са достъпни за 30% от домакинствата. Бургас е градът с най-малко влошаване на показателя за достъпност през 2022 г. спрямо 2021 г. в групата на шестте най-големи градове в страната, за които НСИ публикува данни.

Във групата на средно големите градове, подобряване на метриката за достъпност през 2022 г. в сравнение с 2021 г. се отчита в Пазарджик. В същото време влошаване на достъпността на жилищата се наблюдава в Добрич и Благоевград, докато в останалите шест града стойностите отчетени през 2022 г. са без голяма промяна спрямо тези през 2021 г.

В петте града Плевен, Перник, Шумен, Велико Търново и Добрич - жилищата са достъпни за петдесетте процента от домакинства с най-високи доходи. В останалите четири града от тази група (Сливен, Пазарджик, Хасково и Благоевград) жилищата са достъпни за 40% от домакинствата през 2022 г.

В сравнение с Европа

Ръст на цените от над 100% за период от седем години е отчетен в най-големите градове на много европейски страни - Унгария, Чехия, Нидерландия, Португалия, както и в прибалтийските икономики. Стойности между 70% и 100% са отчетени в някои от най-големите градове в Словакия, Словения, но също така в Австрия и Германия. На този фон, ръстът отчетен в София (94%) също изглежда значителен, въпреки че ниското стартово ниво на цените на жилищата в българската столица през 2015 г., може да се разглежда като смекчаващ фактор.

На международния пазар

Последните налични данни за 2022 г. сочат, че достъпността на жилищата в София (от 11,4 пъти) е близка до тази в най-големите градове на Канада - Торонто, Австралия - Мелбърн, втория най-голям град на САЩ - Лос Анджелис все страни с далеч по-високи доходи от тези в България, както и във втората и третата група най-големи градове в Китай, където доходите са близки до тези у нас.