Годините, необходими за изплащане на средно по големина жилище с трудови доходи на едно домакинство в България намалява над два пъти от началото на кризата, сочат изчисления на МКБ Юнионбанк.

Коефициентът за достъпност (с който се измерва времето, необходимо да се закупи един имот с получаваните доходи) рязко спада от средно над 7 години за периода 2007 г. - 2008 г. до 3.2 години по данни към септември 2012 г.

По световните стандарти за „достъпно" се счита жилище, което може да се закупи с доходите на едно домакинство за период по-малък от три години. Очакванията на експертите на МКБ Юнионбанк е коефициентът за достъпност да достигне ниво от 3-3.1 през 2013, което ще означава, че цените на жилищата в България са все по-близо до нивото, което да е в унисон с бюджета на българските домакинства, търсещи да придобият първи дом. За сравнение през 2011 коефициентът за достъпност бе 3,5.


Източник: изчисления на МКБ Юнионбанк на база данни от НСИ и БНБ

* изчислява се като съотношение на средната цена по НСИ на жилище от 65 кв. м спрямо средната брутна работна заплата за година на едно домакинство от двама работещи
** изчислява се като дял на средната месечна вноска по жилищен кредит (изчислена на база средна лихва и срок на погасяване 22 години) спрямо средната брутна работна заплата на месец на едно домакинство от двама работещи

Едновременно с подобряване на показателя за достъпност, намалява и тежестта на средния размер ипотечен кредит като дял от трудовите доходи на домакинство (изчислен при две работещи лица). Така например ако през 2007 г. делът му е заемал 44.5% от общия, а през 2009 г. - близо 43%, то през 2012 г. той е вече 28.1%.

Това се дължи от една страна на спада в цените на жилищата и съответно по-малкия среден размер на ипотечен кредит, така и поради плавно намаляващите лихви по кредити след 2009 г. (към септември 2012 г. средният ГПР по ипотечни кредити в лева е с 3.25% по-нисък спрямо септември 2009 г., а този по ипотечни кредити в евро е намалял с 1.5%).

През 2012 г. икономическата ситуация в страната показва стабилизиране след кризисния период от 2009 г., когато Брутният вътрешен продукт (БВП) на България отбеляза рязко свиване (спад от 5.5% за цялата година). Въпреки че икономическият ръст през 2012 г. е все още далеч от този по време на бумa до 2007 г., бизнес средата показва признаци на подобряване.

Това е предпоставка за засилване на инвестициите от фирми и граждани, някои от които са насочени към покупката на недвижими имоти. Все още обаче възпиращи фактори за този процес са сравнително високото ниво на безработицата в страната през последните години, която създава несигурност в домакинствата, както и намалелите преки чуждестранни инвестиции (ПЧИ), които бяха основен двигател на имотния пазар във ваканционния и бизнес сегмент. Но стабилната тенденция за ръст на средната работна заплата на национално ниво, в съчетание с по-ниските цени и достъпност на жилищата, се очаква да доведе до увеличаване на покупките сред активната част от населението.


След близо четиригодишния период на изчакване и предпазливо поведение поради икономическата криза в цял свят и в България, може да се каже, че домакинствата с по-стабилни доходи и трайна заетост са адаптирали своите пазарни очаквания към новите реалности и започват да планират покупки на жилища. Онези от тях, които освен че имат стабилни работни перспективи, са успели през изминалия период да заделят известни спестявания, вероятно ще се възползват от по-благоприятните за тях тенденции на имотния пазар и ще обмислят инвестиции в жилищни и други видове имоти.

Данни за жилищния пазар



Източник: НСИ

Средните цени на жилищата в България продължават да регистрират низходящ ръст, като за периода трето тримесечие на 2012 г. спрямо същия период на 2009 г. свиването е в размер на близо 14% по актуални данни на НСИ. Спрямо предкризисните 2007 г. и 2008 г. този спад е доста по-голям. Сегашните цени на жилищата средно за страната са с 21% по-ниски от тези през 2007 г. и с цели 38% по-ниски спрямо ценовия пик, достигнат през третото тримесечие на 2008 г. Тези по-ниски цени най-вероятно са основната причина за ръста в броя на сделките, които нарастват с 11.5% за последните три години. Все още обаче кризата, засегнала сградното строителство продължава, което се отразява и в значително по-малкия брой въведени в експлоатация жилища спрямо 2009 г. (-55.9%) и 2007 г. (-49.5%).

Лихвени проценти, размер и брой ипотечни кредити


* ГПР - годишен процент на разходите, включващ договорената лихва плюс всички дължими такси и комисионни по кредита Източник: БНБ

Същевременно след 2009 г. се наблюдава ясна тенденция на спад на средните лихвени равнища по ипотечните кредити.

Интересен факт е, че към края на третото тримесечие на 2012 г. лихвите по новите кредити за жилища в лева (7.07%) са по-ниски от тези в евро (7.43%) за разлика от предходни години. Поради низходящата тенденция при лихвите обемът на ипотечните кредити в страната след кризисната 2009 г. нараства със 7.6% (за периода 3-то тримесечие на 2012/3-то тримесечие на 2009 г.), а броят на кредитите - с 5.2%.

Това нарастване е доста по-ниско спрямо ръстовете, отбелязани в годините преди 2009 г., но показва постепенно засилване на интереса на гражданите към нови сделки, предимно за жилищни имоти.