Ясно защо журналисти и брокери на недвижими имоти имат противоположни интереси: брокерите залагат на постоянно повишаване цените на имотите, от което зависи размерът на техните комисионни и готовността на клиентите да купуват СЕГА.

Журналистите най-общо казано търсят негативната сензация. Какво по-негативно за икономическия журналист от поевтинели имоти? Така че в проспектите на фирмите в сферата имоти ще чуем за устойчив и обещаващ пазар, а от независимите журналисти очаквайте подозрение, че цените на имотите са надути като балон.

Има ли балон и дали той ще се спука? Според водещия материал на The Independent от петък е точно така. От няколко месеца пазарът е „студен", а балонът сякаш започва да се отдува.

Действително има индикации, че в развитите икономики цените на имотите като цяло се понижават. От Япония, където допреди година от поскъпването на офисите в Токио се съдеше за край на дефлацията и се виждаше знак за нов икономически цикъл на ръст, постъпват тревожни сигнали. Откакто в САЩ се води статистика на национално ниво, понижението на цените на жилищата не е било толкова съществено, както през миналото тримесечие.

Великобритания не прави изключение, в Испания се очаква през следващата година голяма част от ваканционните имоти да могат да се купят на 20% по-ниска цена. МВФ наскоро предупреди Ирландия да не бъде толкова зависима от инвестициите си в недвижими имоти (поне засега обаче Изумруденият остров се справя най-добре).

Въпросът, който тревожи хората в този бизнес в България, е дали и у нас ще станем свидетели на същата тенденция. Брокерите ще заклеймят самото задаване на този въпрос. Те имат своето право: у нас пазарът е много млад и тръгва от по-ниска точка, отколкото в страните на пророците на пукането на имотния балон. Близо до нас са инвеститорите от Русия, където икономиката е във възход, а климатът и цените - доста по-неприятни от нашите. Така че в балона на цените на имотите в България може да се вкара още доста въздух.

Тук не търся преднамерено негативната сензация, просто задавам въпроса: Какво ще стане, ако британските инвеститори масово започнат да се оттеглят от нашия пазар на недвижими имоти? Ще паднат ли цените, или британците ще бъдат изместени от руснаци, араби и други, на които страната ни би допаднала?

А знаци, че британците могат да започнат да се въздържат от покупки у нас има. Не говоря за ужасната трагедия в Ямболско, а за чисто макроикономически фактори. Само за година Bank of England увеличи лихвите си пет пъти. Подобно затягане на икономиката свърши своята работа още преди да започне да се говори за кредит крънч. Цените на жилищата в UK от лятото падат, досега с 1 или 2 процента (според проучванията на Nationwide и Halifax). Такова нещо не е виждано от рецесията в началото на 1990те.

Вчера Bank of England съобщи, че броят на одобрените ипотеки през октомври е на най-ниското си ниво от три години. Банката е изразила загрижеността си за особено уязвимия пазар „купувай и отдавай под наем", както и относно бизнес имотите, където аматьорската спекулация играе особена роля. По малко хора чукат на вратите на агенциите за недвижими имоти. Имотите се задържат на пазара  по-дълго време. Това не говори добре.

От 1997 досега цените на имотите във Великобритания са се утроили. Кредитът, който британците са поели, тази година за пръв път в историята надхвърли националния доход: някой ще трябва да плаща обратно 1.3 трилиона паунда. Спестяванията в страната са на 50-годишно дъно.

Средната цена на имотите надвишава деветократно средната годишна заплата на британеца (ех, стандарти, стандарти). За все повече островитяни собствения дом става непостижима мечта. Тези, които са направили първата стъпка, стенат под игото на плащанията по ипотеката. Или поне така би казал дядо Вазов, защото средно за ипотека британецът дава една пета от доходите си - също като през рекордната 1991, когато основната лихва бе 15%.

Цените на имотите правят жилищата като цяло недостъпни (при базови лихви от 5.75% днес), но лекотата, с която се получава кредит, компенсира тези високи цени. Конкуренцията между ипотечните кредитори понижи критериите за отпускане на жилищни кредити и избухна всякакъв вид вторична спекулация - от ваканционни апартаменти на Българската Ривиера до строителни тръстове. Но тези инвестиции според The Independent ще имат много колебливо бъдеще. Нещата се обърнаха, щом кредитният недостиг накара банките да въведат по-строги условията за отпускане на ипотеки.

Колко лоши могат да станат нещата? Най-лошият сценарий е Обединеното кралство да последва примера на Съединените Щати: в Америка от времето на Голямата Депресия е нямало подобно поевтиняване на имотите. Цените на национално ниво паднаха с 5% и купувачите си задават въпроса защо да купуват сега, щом като цените ще се понижат още повече.

В интерес на истината българският случай е по-различен. При нас за поевтиняване на имотите не се говори. Възможно е високите цени на имотите в Британия и по-строгите кредитни условия, в прибавка към европейското членство на България да стимулират островитяните да купуват повече от сравнително евтините имоти в България. Но дали ще стане така в мрака на икономическите очаквания? А колко са британците, закупили имоти в България, теглейки онези, „вторичните" ипотеки?

Не ми е известно колко от покупките на имоти в България британците финансират чрез ипотеки от британски банки, чрез собствени спестявания, или чрез ипотеки от международни банки с клонове в България. Знае се, че около 40 хиляди са британците с имоти у нас - нещо като Ловеч без кварталите. Обаче е ясно, че кредитът за британците започва да се затяга и най-вероятно готовността им да купуват сега ще спада.

Дали брокери и строителни предприемачи ще започнат да рекламират имота България на други пазари, или пък ще преминат към поръчково строителство (другият вариант е конвейерното строителство), е рано да се каже и можем  да следим развитието на процеса с чисто научен интерес. Лично аз предпочитам втория вариант. Той всъщност означава и получаването на по-високи цени.