Частните общежития - доходоносен имотен клас, за който малцина говорят

Преди десетилетие инвестициите в лъскави офис сгради бяха символ на престиж и сигурна доходност. На фона на хибридната работа през последните години, собствениците на такива офиси в цяла Европа се борят с наполовина празни етажи и наематели, които преговарят за по-нисък наем.

През това време един напълно различен сегмент на имотния пазар отчита ръст и все по-голяма популярност на Запад. Говорим за частните общежития - секторът, който в Западна Европа вече е самостоятелен институционален клас активи, а в България едва прохожда. 

Какво предлагат?

Традиционното студентско общежитие у нас, управлявано от университет, е строго функционален обект: легло, маса, баня... и това е. Държавните общежития често са в лошо състояние, а търсенето на качествена среда, особено от страна на чуждестранните студенти, които с всяка изминала година стават повече, расте.

Към академичната 2024/2025 година в България се обучават приблизително 17 000 чуждестранни студенти. Те представляват до 9% от всички студенти в страната. Повечето са съсредоточени в големите медицински университети в София, Пловдив, Варна и Плевен.

Източник: iStock

Моделът на частните общежития е доста по-различен.

Модерната студентска резиденция предлага ол-инклузив наем, който покрива интернет, комунални разходи, а в някои се включени и достъп до фитнес зала, коуъркинг зони, рецепция с 24-часова охрана. Стаите варират от студио до апартаменти за споделено ползване.

Резултатът е продукт, за който студент, особено чуждестранен, е готов да плати значително повече от държавно общежитие, в замяна на предвидимост, сигурност и уют.

Как расте тази ниша?

Историята от кризата от 2008 г. показа, че когато трудовият пазар се влошава, записванията в университети нарастват. Хората, изправени пред безработица, се преквалифицират. Студентските легла стават все по-дефицитни, но никога по-евтини. А светът сега се намира в нова криза.

Ниската волатилност е важна. За разлика от офис наема, договарян за няколко години с корпоративни наематели, студентският договор е средно за 9-12 месеца и се подновява почти автоматично - с нов студент, ако не и с предишния. Ротацията е управляема и предвидима.

Източник: iStock

Качествените частни общежития в добре позициониран град с университети генерира стабилни до 7% нетна доходност. Средната доходност е до 5%. Заетостта рядко пада под 90%.

Европейските примери

Великобритания е най-развитият пазар на частните общежития в Европа. Unite Students, котирано на Лондонската борса, управлява над 74 000 легла в 25 града. Пазарната му капитализация надхвърля 3,5 милиарда евро, като активите ѝ надхвърлят 7 милиарда евро.

По 5 кв. м на човек: Еднофамилни къщи в Полша се превърнаха в работнически общежития и носят €56 000 на месец

Това е практика, която трябва да бъде ограничена, категоричен е кметът на Сехнице Лукаш Кропски

Fusion Group е изградила присъствие в Обединеното кралство, Ирландия и Холандия и продължава да привлича инвеститори.

В Германия и Нидерландия моделът навлезе по-скоро, но бързо навакса. Амстердам, Берлин и Мюнхен отчитат близо 100% заетост в частните студентски резиденции. Там чакащите листи с кандидати са с дължина от половин година до година и половина.

Общото между всички тези пазари е, че частният капитал навлезе именно защото държавните университети не можеха да инвестират в качествена жилищна инфраструктура. Както сякаш е положението и в България. 

Изисквания

На ниво строителство и статут на сградата, приложим е Законът за устройство на територията (ЗУТ). Сградата, предназначена за студентско настаняване, може да функционира под различни статути - жилищна, хотелска или специализирана обществена.

Всеки от тях е с различни изисквания към разгъната застроена площ, паркоместа и технически стандарти. Изборът на статут е стратегически, защото определя и данъчния режим.

Идва сезонът на студентските квартири: Какво съветват брокерите

Търсенето трябва да започне най-късно в началото на август

На ниво хигиенни и здравни норми, задължителна е Наредба № 5 на Министерство на здравеопазването за хигиенните изисквания към общежития. Тя урежда минималните площи на помещенията, вентилацията, осветлението и санитарните норми.

Инвеститор, замислящ ремонт на съществуваща сграда, трябва да съобрази проекта с тези изисквания от самото начало, за да избегне скъпоструващи корекции.

Има разлика между физическо лице (хазяин) и професионален оператор на общежитие. Първият отдава имот под наем и носи личен данък върху дохода. Вторият управлява обект с търговска цел - с всички произтичащи задължения към НАП, Агенцията по храните и РИОСВ, но и с достъп до корпоративни данъчни оптимизации и финансиране от банки.

Българският вариант

В България все още липсва мащабен играч, който да консолидира пазара. Все пак в големите градове с университети има частници, предлагащи подобни места за студенти.

Източник: iStock

Повечето "частни общежития" всъщност са хостели, корпоративни бази за работници, които понякога приемат студенти или апартаменти под наем, менажирани от агенции специално за студенти.

Въпросът не е дали частният капитал ще навлезе в студентското настаняване в България. Той вече го прави под една или друга форма. Важно е с каква скорост и дали регулаторната рамка ще се адаптира достатъчно бързо.

Европа показва, че може. А студентите от чужбина стават все повече.