Пазар на купувачите, на сделките, договаряни в брой, и на липсата на спекуланти. Най-вероятно под този знак ще върви търговията с недвижими имоти през настоящата година, прогнозират анализатори на пазара на недвижимости.

Причината е, че стойността на имота все по-често се формира въз основа на сумата, която бъдещият ползвател е склонен да заплати. Купувачът обаче не само определя цената, но и времето за сключване на сделка. Тези, които вече твърдо диктуват пазара, са клиентите, разполагащи с пари в брой. Но всеки от тях търси максималната отстъпка от цената на имота, а и на всички допълнителни разходи.

Купувачът диктува условията

„Който разполага с финансиране днес, може да закупи уникален имот на нечувана доскоро цена. Колкото по-голям процент от сумата, необходима за сделката, притежава кандидат-купувачът, толкова по-ниска цена ще плати за нея", коментират от „Адрес Недвижими имоти". Другата отличителна характеристика през тази година според тях ще се окаже липсата на спекулативни играчи на пазара, особено когато става въпрос за чуждестранни лица.

Тези, които през последните години присъстваха на пазара на жилища, сега бързат да се оттеглят от него, независимо че реализират далеч по-ниски печалби от очакваните от тях преди време. Няма нито чуждестранни участници, нито българи, живеещи в чужбина, които да са склонни да изберат страната, за да инвестират в недвижима собственост. Причината са не само понижилите се вложения в имоти през последната една година в световен мащаб, но и неособено добрите прогнози за бъдещото развитие на пазара.

Всичко това кара много анализатори да считат, че пазарът е мъртъв. Истината е, че смяната на жилището е житейска необходимост, която произтича от редица независещи от кризата лични фактори. „Хората ще продължават да купуват имоти. Пазарът не може и няма да изчезне, а това, с което се разделяме в момента, е истерията", казва Цветелина Тасева, изпълнителен директор на „Адрес Недвижими имоти".

Несбъднатите прогнози

Истерията около недвижимите имоти остана в миналото. Еуфоричните настроения - също. Пазарът постепенно навлиза в следващия си етап на развитие - по-малко купувачи, контролиран хаос и постепенен спад на цените.

„Повече от две години анализаторите прогнозират „спукване на балона" и срив на пазара на недвижими имоти. Истината е, че въпреки негативните тенденции, които отбелязваме, до драматична развръзка не се стигна. Предлагането на пазара е в пъти по-високо от търсенето, но продавачите не са готови да бягат панически към сделка на всяка цена", коментират от агенциите за недвижими имоти.

Като обяснение за относително плавния преход брокерите сочат високия дял на апартаментите за основно жилище, които притежава българинът. Така временната промяна в пазарната цена на имота не се оказва от особено значение, тъй като в дългосрочен план инвестицията в него си остава сигурно вложение.

Нещо друго, което за момента не се сбъдва, е очакването за фалит на предприемачи. Над 80% от досегашните играчи усетиха негативния ефект от кризата, но до момента в София няма нито един, който да е обявил, че е пред фалит или че апартаментите му не са продадени. „Няма данни и за фалирали в етапа на изграждане на проекти строители, които да не са в състояние да приключат обектите си", отчитат от „Адрес Недвижими имоти".

Другата особеност в момента, която от посредническите агенции отчитат като приемлив поведенчески модел от страна на много от предприемачите, е адекватната им реакция. Част от тях, за които реализирането на проектите се оказа трудна задача, ги продадоха на някои от по-успешните конкурентни фирми. Други пък потърсиха алтернативни източници за финансиране, за да могат да предложат на купувачите готов продукт. Въпросът оттук насетне е дали и до каква степен завършеният продукт ще се окаже продаваем.

Инерцията задържа цените

Противно на очакванията на мнозина ефектът на световната финансова и икономическа криза да се отрази по-бързо в България отливът от пазара на недвижима собственост започна да се усеща едва през третото тримесечие на годината. През първата половина на изминалата 2008 г. потребителите бяха доста активни и дори се регистрираха редица рекорди по отношение на ценови нива и обеми. Съществена роля, естествено, изигра и все още относително лесният достъп до  финансиране чрез заемни средства, теглени от банките.

Пазарът обаче се насищаше постепенно, като ежемесечно в София и в големите градове на страната разрешение за ползване получаваха около 100 нови жилищни сгради. Така влиянието на кризата се усети през третото тримесечие на годината, когато достъпът до заемни средства вече беше затруднен, а броят на сделките драстично намаля.

Тогава се усети и промяната в цените, като в някои от основните и най-търгувани квартали в големите градове на страната този спад достигна 20 на сто. Спадът се регистрира най-сериозно в по-големите градове на страната, където през последните години се строеше с най-бурни темпове. В столицата например бяха засегнати около 70% от районите. Въпреки че в някои от зоните цените продължиха да се покачват, реализираните обеми спаднаха и това повлия на статистиката.

На годишна база цените на недвижимите имоти в България отбелязаха ръст от 22% през 2008 г. По данни на „Адрес Недвижими имоти" той е бил най-висок в Пловдив (32%), следван от София (30%), Велико Търново и Русе (с по 27%). Цените са се покачвали най-бавно в Стара Загора - с 9 на сто за цялата изминала година.

Праг на насищане

Още в средата на 2008 г. голям дял от инвеститорите и строителните предприемачи бяха принудени да преразгледат плановете си. Поради големия обем жилища в строеж  готовността на предприемaчите да преразгледат броя и мащаба на проектите си се оказа закъсняла и тенденцията за насищане на пазара с оферти се задълбочи.

Проучване на „Адрес" показва, че само в София сега се предлагат 115 000 жилища, което прави малкото останали купувачи изключително взискателни по отношение на качеството и забавя избора им. И ако допреди известно време средният период за сключване на сделка беше около 9 седмици, то сега той е около 20 седмици.

„Не само се удължи срокът за сключване на сделките, но понякога дори се стига до проваляне на договорите за покупко-проджаба в последния момент", коментира Младен Митов, мениджър в агенцията за недвижими имоти „Явлена".

Световната икономическа криза, непрекъснато поскъпващите финансови ресурси и голямото предлагане на практика доведоха до застой в сектора. В момента над 80 на сто инвеститорите и строителите отчитат пряко въздействие на кризата върху дейността си. По време на самия процес на строителство делът на продадените имоти е значително по-нисък спрямо нивата отпреди година, а по-слабите продажби водят до риск от загуба на финансирането.

Проблемът е, че на пазара по инерция тепърва предстои да излизат още площи въпреки понижаващия се брой на издаваните разрешения за строеж. Само през последните година и половина около София бяха въведени в експлоатация около 1.2 млн. кв. м жилищна площ. До две-три години на пазара се очаква да излязат още около 3.5 - 4 млн. кв. м жилища, които са в строеж.

Това няма начин да не наклони допълнително везните в полза на купувачите. И да доведе до корекция на цените надолу. Особено при панелните апартаменти, за които доскоро се искаха бомбастични стойности. Надолу ще върви и кривата на цените на новото строителство. Причината е, че предприемачите все по-трудно успяват да реализират апартаментите на зелено, коментира председателят на Националното сдружение „Недвижими имоти" Лъчезар Искров.

Луксът още удържа „крепостта"

Високата летва си е висока дори когато става въпрос за имоти. Доказват го и наблюденията на посредниците в търговията с недвижима собственост, които въпреки замрелия и доста труден пазар през последната вече почти половин година отчитат доста по-добри позиции за луксозните имоти. Собствеността във високия сегмент поддържа нива от около 2500 евро за кв. м. Това са предимно новоизградени имоти, които се предават завършени на шпакловка и замазка.

Специфичното е, че част от тези имоти се купуват с банкови кредити от хора с добри и доказани доходи. Но въпреки че заможните купувачи са много по-слабо засегнати от кризата, обемите и в най-високите нива намаляха през последните месеци на годината. В същото време продавачите на по-елитни имоти все още не са готови да отстъпват от цената, поради което достигането до сделка в този сегмент е трудно.

Купувачи и продавачи сменят ролите

Нови правила от началото на тази седмица започнаха да въвеждат част от агенциите за недвижими имоти. От „Адрес Недвижими имоти" например съобщиха, че от 9 февруари вече няма да взимат комисиона от купувачите, а цената на сделката ще се поема изцяло от продавача. Досега и двете страни по договора дължаха определена комисиона при сключване на сделка, а разходите по нея се поемаха от купувача.

Според данните на компанията в близо 70% от точките на продажба цените през третото тримесечие на годината са отбелязали спад. Само в София разминаването между цената, която купувачите са готови да платят за двустайно жилище, и офертите на продавачите достига 15 000 евро. При трудния достъп до финансиране възможността да се стигне до сделка при тези параметри е сведена до минимум. Въпреки това при над 50% от локациите средните офертни цени към началото на този месец са по-високи от тези, на които са се сключвали сделки в края на изминалата година. Това означава, че само и само да продадат, продавачите са готови да отстъпват от цената, и то с драстичните за всеки тип сделка от 20%. Това създава хаос на пазара и лишава и купувачи, и продавачи от достоверна информация за реалната оценка на имотите.

Число

22% ръст на годишна база отбелязват цените на недвижимите имоти в България според „Адрес Недвижими имоти".

 

* в брой - от англ. език