Кредитна цедка при тегленето на ипотечни заеми

Навярно сте забелязали, че банките в България стават все по-изобретателни в рекламните си послания, за да привличат клиенти за дългосрочни заеми за покупка на жилища. Най-популярната реклама на СИБанк за ипотечен кредвит „Чао мамо, чао татко" обаче напоследък започна да звучи доста двусмислено.

Особено на фона на случващото се зад Океана и в някои страни от Европа като Испания, Белгия и Великобритания. Там банковата система още не е гръмнала, но балонът на недвижимите имоти е пред спукване. В България за срив на банковата система никой не помисля дори да говори, но вече има отрезвяване. Особено след като акциите на банковия консорциум UniCredit бяха изтеглени от продажба от борсата в Милано, тъй като бе констатиран рязък спад на цената им (8,8%).

Оказа се, че банката, която има дъщерна структура в България - UniCredit Bulbank, е най-потърпевша от първата заплашена от фалит банка в Европа. Веднага след като се появи новината за фалита, акциите на UniCredit бяха паднали до 3,125 евро за 1 акция, но и реакцията на италианското министерство на финансите беше светкавична, като обяви, че „ще предприеме необходимите мерки, за да гарантира стабилността на банковата система".

Главният изпълнителен директор на Unicredit Bulbank Левон Хампарцумян определи сътресенията в банката майка като "следствие от кризата на финансовите пазари в САЩ и няма опасност за българската банка". Независимо от успокоенията, UniCredit обяви, че разпродава дъщерните си компании от сектора "недвижими имоти".

Кредитният ентусиазъм угасва
и това явно е двустранен процес. Банките вдигат летвата, а потенциалните кредитополучатели вече внимават дали ще могат да я прескочат. Особено при по-големите и дългосрочните ипотечни заеми.

Това се видя преди седмица, когато Българската народна банка (БНБ) отчете забавяне на темпа на кредитирането още през август на фона на предишните месеци. Нетните активи на сектора към края на август възлизат на 39.133 млрд. лв. и се увеличават с 43.6% спрямо същия месец на 2007 г. Месец по-рано ръстът е бил 47.8%. Годишният темп на прираст на основния им компонент - кредитите е 43%. За сравнение, през юли той е бил 46.8%. Общо през август кредитните институции в България са отпуснали нови 700 млн. лв.

Данните на БНБ сочат, че през август средните проценти по жилищните кредити в лева са се увеличили с 1.18 пункта на годишна база и вече достигат 9.53%. Оскъпяването при заемите в евро е 0.46% и средните лихви са 7.94 на сто. Освен това годишният процент на разходите по жилищните кредити в левове в сравнение със същия месец на 2007 г. се увеличава с 1.32 пункта до 10.35%, а по заемите в евро - с 0.65 пункта до 8.83%, показват още данните на БНБ.

Лихвеното приплъзване нагоре
продължи и през септември. Това пък показват изнесените на 30 септември разчети на кредитните анализатори от сайта „Моите пари". UniCredit Bulbank например коригира леко нагоре лихвените си нива по стандартен и универсален ипотечен кредит. Завишението е с 0.08%.

Корекции в лихвите предприе Алианц Банк България. Тук повишенията са по-чувствителни и са в рамките на 0.25 процентни пункта за кредити над 10 години (за всички видове и валути) и 0.70 процентни пункта за кредити до 10 години (за всички кредити и валути). Райфайзенбанк също е сред банките, променили лихви през изтеклия месец. Левовите кредити при тях вече струват с 0.30 процентни пункта повече, евровите - също. Без промени останаха единствено доларовите заеми. Освен корекциите по лихвите, банката завиши и годишната си такса за управление на заемите - с 5 базисни пункта.

Своеобразно затягане на коланите наложиха и от банка Пиреос България. След като още през август те увеличиха лихвените нива по левовите си ипотечни заеми, от 24 септември преустановиха да предлагат на клиентите си един от най-рекламираните си продукти - безлихвен потребителски кредит бонус към жилищен кредит „Чудо".

Кредитирането ще се свива
по съвсем естествен път. „Пак ще има ръст на кредитите, но няма да може да говорим за експанзия, каквато се наблюдаваше допреди година да речем", каза за „Икономически живот" председателят на Асоциацията на търговските банки Виолина Маринова. Според нея необходимостта от повече ресурси и по-високата цена логично прави по-предпазливи както банките, така и потенциалните кредитоискатели.

Заради сигурността на собствените си портфейли банките съвсем естествено ще проверяват все по-внимателно заемоискателите си.

Летвата безспорно ще се вдига, въпреки че за момента „лошите ипотечни" заеми и съответно появилите се на вторичния пазар имоти за продажба - твърде малко. Чертаенето на каквито и да е перспективи е доста сложно.

„Ако някой може да даде прогноза, то той ще е Бог. Иначе въпросът с международната конюнктура не се обсъжда от вчера, но няма нови обстоятелства, които да наклонят везните в една или друга посока", казват банкери.

Повечето избягват да го коментират в прав текст, но световните трусове няма как да не се отразят и на банките в България, повечето от които са собственост на чуждестранни компании. Дори поради обстоятелството, че голяма част от тях успяваха да насмогват на кредитните искания благодарение на дружествата-майки, базирани в чужбина. При днешната конфигурация на международните финансови пазари, подобни трансфери отвън ще бъдат доста трудни. А това означава и по-скъпи пари.

„Банките, които успеят да намерят свеж ресурс при по-ниска цена ще коригират лихвите по-плавно нагоре. Корекциите обаче ще продължат и до края на тази година очакваме

лихвите да отскочат с още 1 пункт
Прогнозата е на Тихомир Тошев, председател на относително новата Асоциация на кредитните консултанти в България и управляващ директор на „Кредит Център". По думите му трусовете, които претърпяха част от големите инвестиционни банки през последните 2-3 седмици и неяснотите около спасителния план на правителството на САЩ, който, ако бъде отхвърлен от Сената, може да доведе до още фалити на банки, няма как да не рефлектира върху средата в България.

При оптимистичен сценарий, стига САЩ да не изпаднат в дълбока рецесия, се очаква икономическата среда да влезе в релси до средата на следващата година. Все по-отчетливо към днешна дата започват да се обособяват два типа клиенти, които остават активни на пазара на ипотечните заеми.

В първата група попадат тези, които се ориентират към покупката на гарсониера или маломерен двустаен апартамент. За разлика от много кредитоискатели допреди година и половина, днешните предпочитат да теглят колкото е възможно по-малки заеми и да осигурят по-голям дял собствено финансиране.

Втората категория са хора с високи и сигурни доходи. Надеждното кредитно досие им позволява да теглят големи заеми, като при тях търсенето се фокусира върху недвижимите имоти, попадащи в по-луксозния сегмент.

Както кредитните консултанти, така и посредниците на недвижими имоти обаче отчитат известен отлив и свиване на кредитирането (като брой отпуснати заеми) през последните два месеца. „За пазара е относително добра новина, че в резултат на световната криза голям процент от клиентите са предпазливи, което намалява рисковете и за двете страни.

Предпазливостта се проявява и по отношение на типа на жилищата, които се купуват. През август например 74% от заемите са договорени за тухлено строителство, само 20% - за панелни жилища и 6 % - за апартаменти друга конструкция. Средният размер на кредитите, теглещи се в страната, е 47 351 евро", посочва Тихомир Тошев.