Недвижимите имоти в ЦИЕ: какво донесе 2025 г. и какво да очакваме през 2026 г.

След две години на висока инфлация, скъпо финансиране и отложени решения, пазарът на недвижими имоти в Централна и Източна Европа през 2025 г. навлезе във фаза на стабилизация и селективно възстановяване. Според анализа на Colliers икономическият растеж в региона се ускори до около 2,5%, инфлацията се върна в по-управляеми граници, а централните банки започнаха предпазливо да понижават лихвите - комбинация, която постепенно върна апетита към инвестиции.

Инвестиционната активност в ЦИЕ се съживи неравномерно, но ясно забележимо. Полша се утвърди като двигател на региона с растеж около 3,5%, подкрепен от вътрешното потребление, европейски средства и значителни разходи за отбрана. България също се нареди сред по-добре представящите се пазари, подпомогната от пълното членство в Шенген и очакванията за присъединяване към еврозоната, което повиши доверието на чуждестранните инвеститори.

Visa премества европейската си централа в 50% по-голям офис в лондонския Canary Wharf

Компанията подписа 15-годишен договор за 300 000 кв. фута в One Canada Square

По сектори, 2025 г. затвърди няколко ясни тенденции. Индустриалните и логистичните имоти останаха най-силният сегмент, движени от nearshoring стратегии, чуждестранни инвестиции и разширяване на производствени вериги - особено в Полша, Унгария, Чехия и Румъния. Офис пазарът започна да излиза от най-ниската си точка, но с отчетливо разделение между модерни, енергийно ефективни сгради и остарял фонд, който губи привлекателност. Търговските паркове се утвърдиха като доминиращ формат в ритейла, особено извън големите столици, докато жилищният сектор продължи да расте, но с нарастващи проблеми с достъпността.

Перспективите за 2026 г. са по-скоро еволюционни, отколкото експанзивни. Colliers очаква умерено ускоряване на икономическия растеж в региона до около 2,8%, съпроводено от допълнително облекчаване на паричната политика. Това създава условия за нов инвестиционен цикъл, но с ясно изразен фокус върху качество, устойчивост и активна трансформация на съществуващи имоти.

Бивш кмет придобива емблематичната софийска офис сграда "Интерпред"

Сделката вече се разглежда от регулаторите

Офис пазарите ще се сблъскат с ограничено ново предлагане, което ще тласне наемите нагоре в първокласните локации, особено във Варшава, Прага и Братислава. Вместо масово ново строителство, все по-често ще се залага на модернизация, преустройство и репозициониране на по-стари сгради. В търговията се очаква еволюция на ритейл парковете към многофункционални пространства с услуги, развлечения и социални елементи, а не просто класически търговски площи.

Индустриалните и логистичните имоти ще продължат да печелят от геополитическите промени и пренареждането на веригите за доставки, включително от инвестиции, свързани с електромобили, батерии и отбранителна индустрия. Жилищният сегмент, включително институционалният наемен пазар (BTR, студентски и ко-living проекти), ще остане сред най-динамичните, особено в Полша, но и с потенциал за разширяване в други страни от региона.

Букурещ стана третият най-рентабилен офис пазар в Европа

Високите разходи в западните икономики водят все повече международни играчи на изток

За България 2026 г. се очертава като повратна точка. Влизането в еврозоната се очаква да подобри кредитния профил на страната и да засили интереса на международни инвеститори, макар че местният капитал ще продължи да доминира в краткосрочен план. Пазарът ще се сегментира по-ясно - качествените, устойчиви проекти ще задържат стойността си, докато по-старият фонд ще бъде под натиск да се обновява или да губи позиции.