В момент, когато криптовалутите поставят световни рекорди, а стойността на пазара на недвижими имоти в Европа расте с бързи темпове, все по-често възниква въпросът дали е възможно да се купи апартамент или къща с криптовалута. Може би неочаквано за мнозина, но в една страна на Балканите това вече е възможно. Това е Черна гора, където имот може да се закупи с Биткойн, съобщава сръбската eKapija.
Въпреки факта, че Черна гора все още няма регулиран закон за имотите, купувани с криптовалута, някои агенции предлагат възможност за плащане на жилища с криптовалути. Според неофициална информация вече са извършени редица сделки, като още до края на миналата година са били съставени три нотариални акта за покупко-продажба чрез криптовалути.
В Черна гора, особено в крайбрежни градове като Будва и Тиват, има агенции за недвижими имоти, които предлагат възможност за плащане на недвижими имоти с криптовалути, предимно чрез Bitcoin и Ethereum. Също така, някои луксозни курорти промотират тази опция с цел привличане на чуждестранни инвеститори. Въпреки че има отчети за реализирани продажби, те не могат да бъдат предоставени на други лица за преглед, така че конкретните примери все още не са широко известни.
Според някои данни обаче, до края на 2024 г. са съставени три нотариални протокола за покупко-продажба на криптовалути, каза в интервю за eKapija Радош Куч, основател на счетоводна агенция Digitron. Как обаче работи всичко това? Експрертът обяснява, че Черна гора все още няма регулиран закон за криптоактивите и тъй като той не е включен в плановете на правителството за 2025 г., се очаква да бъде приет догодина.
Що се отнася до покупката на недвижими имоти с криптовалути, такава търговия съществува, макар че не е законово регулирана. Стойността в договора за продажба е изразена във фиатни валути, т.е. в евро, което е посочено в договора. Транзакциите обикновено се извършват преди нотариална заверка и се извършват чрез дигитални портфейли, тъй като в Черна гора няма обменно бюро за криптовалути.
Следователно, конвертирането най-често се извършва чрез чуждестранни платформи, посочва експертът. Както обяснява той, договорът за покупко-продажба на недвижими имоти трябва да бъде изразен в евро, тъй като това е официалната валута на Черна гора.
Източник: iStock
Плащанията с криптовалута обикновено се извършват преди проверката на договора, чрез блокчейн транзакция, която може да бъде проверена в рамките на минути. Продавачът потвърждава получаването на средствата, а нотариусът се основава на това потвърждение, за да издаде clausula intabulandi, с която продавачът изразява съгласието си купувачът да бъде регистриран като собственик, коментира Куч.
На въпроса дали чужденци изобщо могат да внасят криптовалути в страната и да ги използват за финансиране на покупката на недвижими имоти, нашият събеседник отговаря утвърдително. - Чужденците могат да внасят криптовалути в Черна гора и да ги използват за закупуване на недвижими имоти при същите условия като местните граждани, но, както вече споменах, правната регулация не съществува, което създава правна несигурност и много неясноти.
Подобна ситуация имаше в Сърбия, преди приемането на закона.
"Нашият план е преди всичко образование, а когато законът бъде приет, специализация за тази област в Черна гора", казва Куч.
А как се плаща данъкът върху недвижимите имоти?
Черна гора прилага прогресивен данък върху продажбата на недвижими имоти, съгласно следните ставки:
- До 150 000,00 евро 3%;
- От 150 000,01 евро: 4 500,00 евро + 5% върху сумата над 150 000,01 евро;
- От 500 000,01 евро: 22 000,00 евро + 6% върху сумата над 500 000,01 евро.
Данъкът се плаща изключително в евро, независимо дали плащането е извършено в криптовалути. Данъчното задължение се декларира пред Данъчната администрация и в повечето случаи нотариусът подава данъчната декларация от името на страната при удостоверяване на договора.
"Важно е да се отбележи, че ДДС се дължи допълнително за ново строителство. Задължение на нотариусите е също така да представят договори за покупко-продажба на криптовалути пред Дирекцията на полицията и Отдела за финансово разузнаване (FIU)", подчертава Куч.
Що се отнася до капиталовата печалба, на теория тя възниква, когато физическо лице продава активи (които могат да бъдат и криптовалути) на цена, по-висока от покупната стойност.
Ставката на данъка върху капиталовите печалби е 15%, а физическите лица са длъжни да подадат годишна данъчна декларация не по-късно от 31 март на текущата година за печалбите, реализирани през предходната година. Този процес може да бъде сложен поради волатилността на криптовалутите и необходимостта от доказване на покупната цена, което изисква водене на регистър на транзакциите, казва той.
А позволяват ли банките средства от криптовалути да бъдат конвертирани и депозирани в сметката на продавача преди продажбата? Експертът разяснява, че банките в Черна гора не поддържат директни транзакции с криптовалути поради липсата на регулация и строги правила, което до известна степен доведе до оттеглянето на една регионална криптоборса от черногорския пазар.
Ето защо днес в Черна гора няма регулирани криптоборси или доставчици на плащания, които да посредничат при тези транзакции.
"Средствата от криптовалути обаче могат да бъдат конвертирани в евро чрез чуждестранни платформи и да бъдат внесени в сметката на продавача, но банките често изискват доказателство за произхода на парите, което може да усложни процеса."
Колкото рисковете, когато става въпрос за покупка на недвижими имоти в криптовалути, това е по-скоро правен въпрос, на който още няма точен отговор.
"Именно поради тази причина първата ни цел е образование, в което освен крипто счетоводители биха участвали и юристи с опит в тази област", заключава Радош Куч в интервю за eKapija.
Те продават апартаменти, къщи, парцели и коли за криптовалути Както BIRN наскоро писа, апартаменти, къщи, парцели и коли могат да бъдат закупени за криптовалути в рекламното пространство във Facebook и множество уебсайтове за продажба на превозни средства и недвижими имоти в Черна гора. Криптовалутите могат да се използват за плащане на недвижими имоти в луксозните комплекси на компанията Dukley gardens и Dukley residence в Будва от декември 2017 г.
Компанията не разкри колко имота в луксозни комплекси са закупени с цифрови пари. Проучване на BIRN от декември 2023 г. показа, че недвижими имоти в Черна гора се купуват най-често от граждани на Русия, Украйна, Кипър, Обединените арабски емирства, Израел и Съединените щати.
Най-добрите места за закупуване на недвижими имоти с криптовалути са Будва, Котор, Бар, Херцег Нови и Улцин - се посочва на уебсайта на една от агенциите за недвижими имоти, която предлага възможност за покупка с криптовалути.
През септември миналата година черногорското Министерството на финансите обяви, че в сътрудничество с Централната банка и Комисията за капиталовия пазар работят по закон, който ще регулира областта на цифровите активи.
USD
CHF
EUR
GBP
