В началото на 2008 година пазарът на недвижими имоти в България се радваше на добра перспектива, но през второто полугодие се изправи пред предизвикателствата на световната финансова криза, което значително промени хода на развитие в сферата на бизнес имотите и в жилищния сектор, пише в годишния анализ на компанията за недвижими имоти Фортън.

Еуфорията от 2007 год. доведе до обявяването на множество нови мащабни проекти, чието реализиране потенциално можеше да доведе до пренасищане на пазара, считат от компанията.

Само че липсата на кредитен ресурс, следствие от глобалната финансова криза, спря изграждането на множество проекти, част от които са били прибързани и неконкурентни. Така кризата осъществи естествен подбор на проектите на пазара. В последните месеци на 2008 г. се наблюдаваше намаление на строителната активност спрямо началото на годината, като постепенно това даде своето негативно отражение и върху заетостта в строителния сектор.

При пазара на терени за строеж са се наблюдавали най-съществени спекулации в ценовите нива. И в момента пазарът изобилства с предлагане на терени, обявени за продажба при нелогично високи цени. Цената на терена по-рано е формирала до 30% от стойността на готовото строителство, което не винаги представлява изгодна инвестиция. Същевременно исканите обезщетения от собственици достигат до 45% от общата стойност на проектите за привлекателни локации в столицата и до 35% в другите градове на страната.  В следствие на всичко това инвеститорите са се отдръпнали. В края на 2008 се е получило голямо предлагане и занижено търсене на парцели при обявените ценови нива, което логично започна да понижава цената на терените за строеж.

В жилищния сектор се наблюдава ценови ръст от 15% за големите градове през първата половина на годината. През 2008 г.  е продължило реализирането на множество жилищни проекти в кратки срокове без осигуряване на необходимата инфраструктура. Преобладава стремежа за бърза печалба от спекулативното вдигане на цените. В крайна сметка наложените ограничения при отпускането на ипотечни кредити през третото тримесечие на годината са отдръпнали голяма част от купувачите и на пазара са останали само тези, които не разчитат на финансиране от банките при покупка на жилища.

Хората, разполагащи с налични средства имат значително по-голям избор в настоящата ситуация на увеличено предлагане и спадащо търсене. Същевременно конкуренцията сред инвеститорите в жилищни проекти стана по-ожесточена и се наложи редуциране на ценовите нива за по-непривлекателни проекти с лоша локация или без необходимата инфраструктура.

Проблемът с нереализираните проекти в жилищния сектор има своето отражение най-вече в столицата, където понастоящем са обявени близо 2,2 милиона кв.м. жилищни площи в строеж (около 25 000 жилищни единици).  В последните месеци на 2008 г. се наблюдава застой на продажните цени в някои райони и спад до 15% в други. Процентното изменение на цените на жилища в строеж за цялата 2008 г. се изразява в 12% ръст, като в тази цифра е отчетен засиления растеж през първата половина на годината и последващия спад за периода октомври - декември 2008 г.

Същевременно при готовите жилища ръстът продължава, макар и с по-забавени темпове, като на годишна база достигна ръст от 20-22 % в цените на жилищни имоти в страната. Отчетеният ръст е по офертни цени.  

Сегментът търговски площи се е развивал активно през изминалата година и е стоял най-близо до очакванията на анализаторите в сектора.  Отворили са много молове, само че става ясно, че пазарът на търговски площи в България няма капацитета да понесе реализирането на всички обявени проекти. Към настоящия момент са отпаднали или замразени редица проекти за молове и търговски центрове в страната, чиято планирана търговска площ надхвърля 1,02 милиона кв.м. (разглеждани са само големи проекти с отдаваема площ от над 10 000 кв.м.).

Отпадането на много проекти рави добра услуга на пазара на търговски площи, тъй като далеч по-сериозен проблем щеше да дойде при осъществяването на всички първоначално замислени обекти.

В сектора инвестиционни продажби беше финализирана сделката за покупка на Мол Варна от шотландската Милър Груп, на Карфур Мол на бул. Цариградско шосе от гръцката Асос Кепитъл, както и придобиването на Сити Център София от фонда Heitman European Property Partners. Доходността от търговски площи за 2008 г. се движи около 7,0 - 7,5%, като сделките са договорени през 2007 и началото на 2008 година.

Последните индикации на пазара са, че тези нива на доходност са трудно постижими в края на 2008. В строеж в страната в момента са 17 мола и още 15 сравнително големи търговски центъра (с отдаваема площ над 10 000 кв.м.). На идейна фаза са още 25 обекта, най-голям брой от които в София, Варна и Бургас.

Изминалата 2008-ма г. не бе особено динамична за офис пазара в България, счита Фортън. Пазарът на логистични площи в най-голяма степен зависи от пазара на земя и затова през изминалата година е претърпял съществени затруднения при развитието си. 

Изводът на Фортън е, че в условията на глобалната криза страната е сериозно засегната в сферата на недвижимите имоти.  Основните ефекти от финансовата криза в сектора са както следва:

  • спад в цената на земята;
  • забавяне при наемите на търговски площи и понижение на наемните нива предвид очакване за свито потребление
  • спад между 15 и 20% в наемните нива на офисите през последното тримесечие на 2008 г., най-вече за проекти извън центъра на София;
  • ограничено предлагане в логистичния сектор поради ниската възвръщаемост от подобни проекти в резултат на завишените цени на парцели;
  • повишаване на доходността във всички сегменти спрямо нивата от края на 2007 г.
  • търсене от страна на инвеститори на доходност от над 10% по инвестиционни сделки, с което се получава разминаване между продавачи и купувачи и застой на инвестиционния пазар към края на 2008 г.

Временното отдръпване на капитали има оздравителен ефект върху пазара. Бумът на нови и все по-мащабни проекти през 2007г. и 2008 г. криеше сериозната опасност от създаване на ситуация на свръхпредлагане, което трябваше да бъде редуцирано. По този начин предприетите мерки за ограничаване на финансовата криза под формата на ограничения и дори откази за финансиране подействаха като естествен регулатор за стабилизиране на пазара на недвижими имоти в България.