Цените на ваканционните имоти в Испания, които са водещ индикатор за пазара на недвижими имоти в Европа, могат рязко да паднат. Причина са кредитните условия, които банките предлагат на строителните фирми в Испания. Ефектът може да е по-сериозен дори и от срива на строителния пазар в САЩ.

Според данни на агенция Bloomberg, испански „недвижими" магнати плащат пет пъти повече за наетия капитал  от строителните компании в САЩ. Дори фалиралата през миналата година американска компания United Airlines плаща по-малка рискова премия върху кредитите си.

„Банките възлагат на фирмите за недвижими имоти условия, сходни на неустойките по кредити. Това отразява високата волатилност на активите на недвижимите имоти" - посочва специализиран инвеститор.

Брокерите в Испания, най-гореща точка за недвижими имоти за това десетилетие, изглежда ще намалят цените на ваканционните жилища с 10% през тази година, според мадридската RR de Acuna & Associates. Анализатор в Deutsche Bank във Франкфурт счита, че понижението на цените ще има „психологически" ефект в цяла Европа.

Средните цени на имотите в Испания са € 276,300 ($368,000) през декември. Днес цените са два пъти по-високи, отколкото през 2000. Това бие темповете на ръст в Обединеното кралство и Ирландия.

Близо 4 милиона жилища в Испания са продадени на чужденци, най-вече на британци, ирландци и германци. Строителството на недвижими имоти направи от Испания най-големия мотор на икономическия ръст в еврорегиона за това десетилетие.

Но по данни на Испанската банка, сумите платени за недвижими имоти от чужденци през 2006 са спаднали с 11% до 4.9 млрд. евро. Новите ипотеки, продадени на испански семейства, са спаднали с 10%. По-малкия брой желаещи е следствие от политиката на ЕЦБ. Централната банка за последните 16 месеца седем пъти вдига лихвените нива и сега лихвата е 3.75%.

Вече не е достатъчно да наемеш привлекателна жена и да отвориш офис, за да продаваш имоти - е мнението на един от британските брокери в Испания. „Не съм чувал някой проект да се е провалил, но банките търсят повече гаранции и повече съгласия за продажби, преди да отпуснат някакви пари".

Испанските собственици на жилища могат да се окажат по-уязвими от американците, тъй като 98% от ипотеките в Испания имат плаващи лихвени ставки, обвързани с решенията на централните банки. В САЩ повечето ипотеки са с фиксирани лихви.

От ОИСР през януари посочиха, че имотите в Испания могат да са надценени с цели 30%. 30% падане на цените може да намали икономическия ръст в Испания с 1.8%, изчислили са от Deutsche Bank.

От Re/Max International, вторият брокер за недвижими имоти в САЩ, обявяват намаление на цените с 26% за над 5,000 жилища в Испания през януари. Като цяло в страната цените са се покачили на годишна база с 9.1% за четвъртото тримесечие, забавяне от 9.8% ръст на 3то тримесечие и 12.6% ръст година по-рано. В САЩ цените на недвижимите имоти миналата година са паднали с 2.7%.

Ценовият срив може да засегне испанските банки. Според Испанската ипотечна асоциация, кредитните банки Santander Central Hispano и Banco Bilbao Vizcaya Argentaria са раздали € 1.3 трилиона на строителни и проектантски компании и ипотечни организации. Данните за Испанската банка показват, че € 379 млрд. за строителство са почти половината от всички корпоративни кредити.

Строителите имат практика да плащат по-високи лихви и да заемат нужните за бизнеса си суми от не-банкови институции. Така например мадридската Grupo Martinsa плаща на Morgan Stanley, Caja Madrid и Caja de Ahorros de Barcelona лихвена премия, с 2.5% по-висока от междубанковите равнища - сочат данни на регулативните органи.

Получаването на кредит от € 4.1 млрд. ще помогне на Martinsa да финансира поглъщането на Fadesa Inmobiliaria, втората по големина в Испания компания за недвижими имоти със седалище в Ла Коруня. Fadesa строи недвижими имоти в широка гама: от ваканционни къщи на Канарските острови до комплекси за голф в близост до испанския град Малага.

За разлика от нея, най-голямата в Испания компания за недвижими имоти Metrovacesa плаща само 60 базови пункта лихвен марж, за да рефинансира дълга си за покупката на парижката развойна фирма Gecina. Както бе споменато, банкрутиралата United Airlines също плаща 50 базови пункта по-малко от Martinsa за кредита си през миналия месец.

„Испанските банки са раздали в кредит много пари за строеж на жилища, сега пазарът търси премия за дълга, свързан с испанските недвижими имоти".

Същата като Martinsa лихвена премия плаща Promociones Habitat за заема от € 1.7 млрд., предназначен за придобиването на поделението за недвижими имоти в Мадрид на Grupo Ferrovial.

Испанските собственици на жилища по-скоро не показват притеснение от смущенията в кредитния и финансовия сектор. Ново започнатите строежи нарастват с темпо най-бързо за последните три години. Разрешенията за строителство са се увеличили с 18% до 864,000 къщи, докато Франция, страна с по-голямо население, е издала 561,737 разрешения за ново строителство.

Главният икономист на Испанската банка миналата седмица предположи „постепенно нормализиране" на пазара, което няма да дестабилизира испанската икономика или финансов сектор. Постепенното понижение на цените щяло да абсорбира ефектите на надценяване.

От своя страна BBVA, вторият по размер кредитор в Испания, очаква цените на жилищата да се вдигнат поне с 3% през тази година. Миналата година цените в провинция Малага са се вдигнали с 8.6%, докато през 2005 повишението било 8.2%.

Счита се, че пазарът на втори жилища е по-променлив и настоящото забавяне не е задължително предвестник на по-широки проблеми. Когато цените падат, първите потърпевши са ваканционните жилища, следват ги основните жилища.

Срещу някои от най-големите посредници в Испания бяха повдигнати обвинения за корупция. Най-малко 75 души бяха задържани, включително и кметът на Марабела. Това допълнително засилва притесненията за цените и неминуемо се отразява на пазара, дори и на фирмите, които нямат нищо общо със случая.

Британски предприемач и колумнист, пишещ за недвижими имоти в лондонския  Sunday Times, обобщава: „За компании, които действат на пазара за ваканционни жилища, това, което се случва може би е белег, че нещата се забавят. Ако продажбите за чужденците се забавят, това значи да се строят по-малко сгради и това ще има икономическо отражение".