С колко се повишиха офертните цени на имотите в София за 5 години?

Имотите у нас регистрираха сериозен ръст през последните няколко години, който обаче, като че ли за почва да проявява трайни признаци на забавяне.

Причините за това са няколко. На първо място - имотите започват да стават относително недостъпни, съпоставени с доходите на българите. На второ - предлагането проявява трайни признаци на повишение. И накрая, но не на последно място - наемните нива се повишиха сериозно и като че ли са достигнали своя временен таван (което започва да ограничава ръста в цените на имотите по направление на доходността от наеми).

Сега ще се обърна към това - с колко поскъпнаха имотите в София през последните близо пет години, на база на офертните цени. Разбира се, още в началото ще направя уточнението, че офертните цени не са цените при които се сключват сделките. Те обаче са добър ориентир за пазара и очакванията на продавачите (реалистични, или не толкова) за стойността на техния имот в текущата среда.

Преди пет години от най-ниска база стартираха офертните цените на най-малките имоти в столицата - едностайните. Въз основа на офертите продава на един от водещите сайтове за недвижими имоти, за тях се искаше средно по 644 евро за квадратен метър. Въз основа на същия сайт офертните цени на този род имоти към днешна дата са - 1 111 евро. Или повишението в офертната цена е 72.5%.

За да разберете колко точно е този ръст за краткия период от пет години, ще посоча само, че той се равнява на 11.5% доходност на година. И това е само капиталовата печалба на инвеститорите. Ако те го бяха купили с цел отдаване под наем, най-вероятно щяха да добавят поне още поне 6% върху тази доходност за разглеждания период.

Цените на имотите в България забавят растеж, луксозните потъват заради силно предлагане

Какви са цените в София, Бургас, Варна и Пловдив?

Всъщност, при настоящите си нива офертите за едностайните имоти са само на 10% от пика си от имотния бум през 2008-ма година и явно са се насочили за тест на тези най-високи стойности.

Тези жилища освен най-малка инвестиция, като абсолютна стойност (поради по-малката им квадратура), предоставяха и най-висока доходност от наеми (през последните пет години), често стигала дори нива от 8%. Въпреки ръста в цените на едностайните към днешна дата доходът, който те носят на собствениците им под формата на наеми се запазва висок. Това е така, защото средните нива, при които се отдават под наем на база на офертите се превежда, като доходност от наем в размер на 7%. Тази доходност е над осем пъти повече от най-добрите лихви по депозитите. Вторите най-скъпи имоти преди две години бяха следващите по размер - двустайните. Тогава офертните цени - продава бяха 612 евро за кв. м., докато към днешна дата - са вече 1 166 евро. Или повишение от 90.5% на база офертни цени.

Тази доходност се превежда, като реализирани 13.7% на година, към които инвеститорите също са можели да добавят още 6% под формата на доходност от наем и да достигнат почти до ключовата годишна доходност от 20% от тази инвестиция. Можем да отбележим, че цените на двустайните жилища също се доближават тревожно близко към най-високите си стойности от пика през 2008-ма година, откъдето ги делят по-малко от 10%. Разбира се, към текущия момент и 11 години по-късно, налице е сериозен ръст на доходите на населението, което не ги прави чак толкова недостъпни, както преди кризата.

И сега се обръщаме към най-търсените имоти - тристайните, чиито офертни цени са единствените, които вече преминаха нивата отпреди кризата. Тристайните се отличаваха с офертни цени от 626 евро преди пет години, докато към днешна дата, средната им офертна цена е вече - 1 188 евро, или най-висока сред разглежданите дотук имоти.

Повишението при офертите на тристайните е в размер на 13.6% на година. Иначе доходността им от наеми е най-ниска сред дотук разглежданите имоти - като възлиза на 5.9%. Процентът обаче все още е отличен, съпоставен с ниските лихви по депозитите и нивото на инфлация от над 3%. От най-висока база, при ниво от 676 евро, стартира поскъпването на четиристайните имоти преди пет години. Към днешна дата средната им цена е 1302 евро, или ръстът тук е 92.6%, което се превежда като 14% средна годишна доходност. Доходността от наеми на този род в момента е при доста добро ниво - от 6%.