През последните няколко години сред столичани започна да се формира особен фетиш към ограничаването на каквото и да е строителство. В паника от "презастрояване" на градските площи, много хора започнаха да искат общината да налага все по-рестриктивни регулации върху строителството в София и да гласуват за всякакви местни политически кандидати, които обещават да спрат строителството дори по спорно законен път (напр. Десислава Иванчева). Освен че влошават инвестиционната среда в най-големия икономически център на страната, всичко това води и до сериозни отрицателни последствия в икономически, градоустройствен и като цяло във всякакъв план за самия град.

В отговор на тези обществени напрежения Столична община затегна регулаторната си рамка върху строителството още през 2018 г. с нови, по-рестриктивни ограничения върху допустимата височина на сградите. Днес, след последните местни избори, в Столичния общински съвет голяма тема са таксите върху строителството - от някои ъгли се чуват призиви за тяхното увеличение, след като общинският съвет вече прие увеличение в данъка върху сделките с имоти от 2.5% на 3% в края на миналата година.

Какъв е проблемът с регулациите?

Проблемът с регулациите върху строителството е, че те на практика водят до изкуствено ограничаване на строителството и съответно по-високи цени на имотите на пазара. Поради регулациите имоти се строят по-бавно, по-скъпо и в крайна сметка по-малко. В резултат на това цените на имотите изкуствено се покачват - стават по-високи отколкото биха били иначе. Това започва да играе ролята на бариера пред жителите на града, които искат да закупят собствено жилище. Тоест, води до буквално обедняване на населението на града. Това е добре познат икономически процес, който от ЕКИП описахме в предложението ни за реформа на градоустройствената политика на София, което публикувахме през 2018 г.

Въпросът, разбира се, не е едностранен. Някои ще възразят, че от поне някакви регулации все пак има нужда. Разбира се. Все пак без общината да постави правила относно ползването на територията, която тя стопанисва и контролира, ще настане хаос. Но регулациите трябва да са прецизно премерени, така че отрицателните им ефекти по линия на оскъпяването на цената на живота в града, да не надвишават техните ползи.

Конкретно в София, най-големият проблем е, че дори не се води разговор по темата. Кога напоследък сте чули някой политик да адресира лошата страна на регулациите върху строителството? А някоя от неправителствените организации, които желаят въвеждането на по-ограничаващи регулации, като Спаси София? Не. Всички се държат сякаш регулациите върху строителството са само и единствено благословия за градската среда.

Опасността от прекомерното ограничаване на строителството

Позволете ми да Ви запозная с един екcтремен пример. В индийския град Делхи има едни от най-стриктните ограничения върху строителството в света. Там всички сгради на практика имат ограничение да са не по-високи от два етажа. Ако имаш 1000 кв. метра строителна площ, нямаш право да строиш сграда с повече от 2000 кв. метра обща площ. При население от над 11 милиона души, резултатът от тази регулация е катастрофален. Повече от една трета от населението живее в нелегални гета, защото не може да си позволи да живее в останалата част на града, където цените на жилищата са станали непосилно високи поради прекомерните регулации.

Подобна е ситуацията в Мумбай. Там строителните регулации създават огромно претоварване на градската пътна инфраструктура и транспорт и принуждават жителите на града да пътуват с часове от единия край на града до другия. Претоварването на градския транспорт е толкова сериозно, че средно 9 души умират на ден във влаковете на града. Ако строителните регулации в тези градове не бяха толкова рестриктивни и можеше да се строи по-високо и по-гъсто, тези проблеми нямаше да ги има или поне със сигурност нямаше да са толкова сериозни.

Това, което тези градове ясно показват, е колко сериозна е опасността от това натискът за все по-рестриктивни строителни регулации да излезе извън контрол и да доведе до създаването на тежки проблеми в други сфери на градското устройство (претоварване на пътната мрежа) и до тежки социални проблеми каквито са непосилно високите цени на жилищата. Засега България може да се гордее с това, че по-голямата част от населението може да си позволи да живее в собствено жилище. Това е фундаментален белег на благосъстояние, който не трябва да се допуска да бъде отнет на българските граждани поради недалновидни регулации.

Масло в огъня: некомпетентната работа на СО

В случая на София, освен натискът за все повече ограничения и регулации, много сериозен проблем е и тромавата работа и в някои случаи пълен произвол на градската администрация. В краткосрочен план това всъщност може би е най-сериозният проблем, който има нужда от спешно адресиране.

На множество публични събития от последните месеци представителите на строителните предприемачи в страната имаха едно основно оплакване - тромавата работа на общината. По думите на строителите издаването на строително разрешение много често отнема до 3 години! Толкова дълги забавяния от страна на администрацията убиват всякаква гъвкавост на имотния пазар. В резултат на това се получава, поне в краткосрочен план, недостиг на имоти на пазара и цените се завишават драстично, особено в периоди на силен растеж на доходите и последващо усилено търсене на нови имоти (каквито бяха последните години).

Освен това, самата столична община много често абдикира от задълженията си, конкретно свързани с прокарването на водна, електрическа и пътна инфраструктура към новозастроените площи в града. Много често самите строители се нагърбват с този разход, за да могат да завършат проектите си и да пласират готовия продукт на имотния пазар. Това, разбира се, също оскъпява имотите, защото се явява допълнителен и често непредвиден разход за строителите. И разбира се, без общината да си е свършила работата по планирането на прокарването на тази инфраструктура, получаваме райони като Манастирски ливади - качествено строителство, но в най-добрия случай недовършена, а в най-лошия напълно липсваща инфраструктура.

Взривоопасната комбинация води до обедняване

Комбинацията от тези фактори - натискът за все по-мащабно ограничаване на строителството от една страна и отказът или неспособността на СО да си свърши работата, от друга - води до изкуствено покачване на цените на имотите в София. Тоест, води до обедняването особено на младата част от населението. Млади семейства се налага да се товарят с все по-високи кредити, които изплащат до пенсионна възраст, ако искат да си позволят най-обикновен тристаен апартамент.

Ако ситуацията не се овладее, състоянието на пазара за имоти в София само и единствено ще продължи да се влошава. Като за начало Столична община трябва да започне да си върши работата - бързо и ефективно във възможно най-кратки срокове. За тази цел е необходима оптимизация на общинските услуги, която би могла да се постигне чрез дигитализация на целия процес, свързан с одобряването на строителни дейности в града. "Дигитализация" беше "поп"-думичката на местните избори в София. Щом от общината я представят за толкова голям приоритет, нека вложат всички усилия в това да използват съвременните технологии, за да подобрят качеството на работата си. Засега имаме само обещания, чакаме и конкретика.

И на второ място, нека охладим страстите по отношение на ограничаването на строителството. Да, презастрояването може да е голям проблем, но прекомерното ограничаването на строителството може да е още по-голям. Необходима е прецизна оценка на въздействието на всяка регулация по отношение на строителството в София. Ако оценката покаже, че потенциалната социална цена на регулацията е по-висока от евентуалната ѝ полза, очевидно че тя трябва да бъде отхвърлена. Проблемът е, че . Но уви, в икономиката няма едностранни феномени.