Когато става въпрос за инвестиране, две са нещата, които трябва да интересуват инвеститорите - какъв е рискът, който поемат и каква доходност могат да очакват? Това важи за абсолютно всичко - независимо дали става въпрос за откриване на собствен бизнес, инвестиции в акции, криптовалути, земеделска земя, или имоти?
Сега ще погледна към рисковете и потенциалната доходност на инвестициите в недвижими имоти - от гледна точка на настоящия момент. Хубавото при имотите е, че доходността има една известна и една неизвестна компонента (защото някои инвестиции, като например стартиране на частен бизнес, могат да имат само неизвестна компонента в частта на доходността).
Известната компонента при инвестициите в имоти - е доходността от наем (макар и тук да има известни нюанси, като например неяснота дали имотът ще е отдаден на 100% през цялата година).
Другият компонент на доходността от инвестицията в имот е неизвестната, свързана с потенциалната капиталова печалба, която би се реализирала при продажбата на имота (разликата между продажната цена и покупната цена).
В този ред на мисли, при неяснота дали цените на имотите ще поскъпнат, (което по принцип се приема за даденост, защото в исторически план те са се повишавали поне с нивото на инфлация), един анализ на това дали инвестицията в имот си заслужава, може да стартира по направление на доходността от наемите и достатъчно висока ли е тя, за да оправдае една подобна инвестиция в сравнение с други инвестиционни алтернативи и рискът, който се поема.
Когато купувате имот с цел инвестиция, трябва да направите това много отговорно, внимателно и премерено, защото тази покупка най-вероятно ще е една от най-значимите в живота ви. Още по-внимателно трябва да я правите, ако целта ви е инвестиционна и предвид на сериозното поскъпване в имотите през последните години след пандемията.
Всъщност, въз основа на продажните цени на имотите (на база на популярен имотен сайт), цените на имотите в София (пазара, който ще разгледам като водещ в България), никога не са били по-високи.
Това само по себе си не бива да плаши инвеститорите, защото това, че цените са високи, не означава, че няма да станат още по-високи. Други обаче, са факторите, които ще предопределят това...
Вместо да се опитвате да отгатнете дали цените на имотите ще продължат да се повишават и каква ще е тяхната посока в бъдеще, можете просто да съпоставите нивата на имотите с това, което ви устройва.
Но да започнем малко по-отдалеч. Най-вероятно обмисляте покупката на имот с цел инвестиция, защото лихвите по депозитите са рекордно ниски, а инфлацията е няколко пъти по-висока от тях. Е, има добра и лоша новина.
Добрата за инвеститорите в имоти е, че инфлацията най-вероятно ще продължи да е висока и в пъти над нормата на депозитите, което ще продължи да подкрепя цените на имотите, или най-малкото няма да им позволи да се сринат твърде много.
Лошата - доходността на депозитите, в светлината на повишаването на лихвите от страна на ЕЦБ, най-вероятно ще продължи да се повишава. Това ще направи депозитите по-сериозна алтернатива на инвестициите в имоти.
Каква е доходността от наеми в София в настоящия момент?
Средната цена на наемите в София е 8.06 евро за кв. м. (въз основа на данните на един от водещите сайтове за недвижими имоти в страната, на база на офертни цени). Това означава, че средният софийски имот с площ от 80 кв. м., се отдава грубо за около 640,48 евро или 1 252,67 лева (говорим за средни цени, защото нивата на наемите в различните квартали на София могат да варират в големи граници).
Въз основа на данните на същия сайт, средната продажна цена на софийски имот е 1 893 евро (3702,38 лева). Или цената на покупката на един подобен имот от 80 кв. м., на база на офертните цени (като отново не казвам, че тук се сключват сделките) е 296 190 лева.
Въпросният имот би носил среден годишен наем на собственика си от 7 685,76 евро (15 051,02 лева). Ако съотнесем този потенциален бъдещ наем към цената, която един купувач би трябвало да плати в момента, на база на офертните цени по-горе и завишена с 30% за разходи за реновиране и обзавеждане, то доходността от наем (средната, която разглеждаме) възлиза на около 4%.
Това на пръв поглед не е никак лош процент, ако го съпоставим с доходността от депозити в рамките на около 1.5% в момента. На практика това може да се окаже и нивото на инфлация през следващите няколко години, ако се задържи при понижените си нива, след силното си забавяне последната една година.
Тоест доходността от наем, може на практика да защитава собственика от обезценката на парите през следващите няколко години, докато потенциалния ръст в цените да е източник на реален прираст на покупателната способност.
Инвеститорите в имоти обаче, трябва да имат още няколко неща предвид. Това е брутна доходност - тоест от нея трябва да се приспаднат разходи свързани с ремонти и поддръжка, данъци и т.н. Също така налице е рискът от това имотът да не е отдаден на 100% през годината, което допълнително може да яде от доходността на наемодателя.
В допълнение - налице е риск от потенциално поевтиняване на имотите в бъдеще, както и сериозна конкуренция по направление на нарастване на лихвите по безрискови инвестиции - за каквито се приемат депозитите и държавните ценни книжа.
И все пак, дори и въпреки сериозното повишение в цените на недвижимите имоти, те продължават да изглеждат като една не лоша алтернатива за потенциалните купувачи, които искат да защитят спестяваните си от инфлацията и в свят на все още ниски лихви.
Разбира се, инвеститорите трябва да са избирателни, както по отношение на районите, така и на конкретните инвестиции, за да могат да достигнат нива на потенциална доходност от поне 4%, които до голяма степен да мотивират една подобна инвестиция.
*Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка или продажба на имот.
USD
CHF
EUR
GBP
