БФМА за новия закон за управление на етажната собственост

Относно новостите, които се въвеждат с него, техните положителни и отрицателни страни, според Българска Фасилити Мениджмънт Асоциация, накратко:

Новият закон въвежда възможността за функциониране на четири вида режими за управление:

• Режим на управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип /чл. 2/.

Поради спецификата при управлението на комплекси от този тип, необходимостта от подробната регламентация на режима на управление, налага сключването на договори още при осъществяване на покупко-продажбата на отделени обекти. Вписването им по имотната партида и противопоставимостта им на всеки следващ приобретател ще улесни работата в този тип комплекси за компаниите, извършващи пропърти и фасилити мениджмънт, както и ще спести излишно обтягане на взаимоотношенията между собствениците при разрешаването на възникващите проблеми.

• Управление на етажната собственост от сдружение на собствениците,представляващо юридическо лице /раздел ІІІ/. Сдружението е вид юридическо лице, чието учредяване и функциониране се извършва по реда, предвиден в Закон за управление на етажната собственост. Сдружението на собствениците, по този начин уредено, трудно би функционирало на практика. Законът не дава правна регламентация на начина на формиране на имуществото на сдружението, кой и до какъв размер отговаря за поетите от сдружението задължения.

• Режим на управление на етажната собственост по реда на чл. 42, 43 и 44 от

Закон за собствеността /чл. 3/. Законодателят е направил това изключение за сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик с цел улесняване на управлението, но доколкото уредбата в Закон за собствеността е твърде оскъдна и за неуредените там случаи следва да се прилага Закон за управление на етажната собственост и може би на практика ефектът ще е обратен.

• Познатият до сега режим за управление по Правилника за управлението, реда и надзора в етажната собственост. До голяма степен този режим на управление е близък до познатия ни досега по ПУРНЕС, но в новия закон са предвидени промени в реда за свикване на събрание, правомощията, необходимия кворум за вземане на решение. Уредбата е по-подробна.

Правомощията на собствениците и обитателите на самостоятелни обекти са регламентирани по-детайлно:

• Права и задължения на собствениците и обитателите на самостоятелни обекти. Законът прави разграничение между правата и задълженията на собствениците и обитателите. Участието на обитателите в управлението на етажната собственост се ограничава само до правото да гласуват със съвещателен глас при вземането на решения от общото събрание. Законодателят в отделен текст /чл. 11, ал. 2/ е въвел изрична забрана общото събрание да има възможността да отказва приемане на решение за извършване на разходи, които са необходими за поддържането или за възстановяването на общите части на сградата.

• Свикване на общо събрание. При нововъзникнала етажна собственост задължението за свикване на първо общо събрание е в срок от 6 месеца от възникването й и се прави от собственици на самостоятелни обекти, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части. Във второто изречение на чл. 12, ал. 5 е записано че „когато общото събрание не е свикано в посочения срок, то се свиква при условията и по реда на ал.3 и ал. 4." Очевидно е, че в тази си част законът би трябвало да претърпи корекция, тъй като преди свикването на първото събрание няма управители и управителен съвет. Законодателят отново пропуска хипотезата, в която собственик е юридическо лице. На практика вече съществуват много сгради, в които собственици на самостоятелни обекти са юридически лица. На кого се връчва съобщението за свикване на общо събрание, на представляващият юридическото лице, на негов служител? Къде се връчва - на адреса на управление или по местонахождение на обекта в сграда в режим на етажна собственост?

• Необходим кворум. Една от основните промени в закона, дългоочаквана преди всичко от юридически лица, собственици на голям процент от самостоятелните обекти в една сграда в режим на етажна собственост, е начина на изчисляване на гласовете при гласуване и изискванията за кворум. Това вече става не съобразно броя на присъстващите, независимо колко самостоятелни обекта притежават, а съгласно процента на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата - етажна собственост, което е по-справедливо. Необходимият кворум за провеждане на общо събрание е присъствието на представители на самостоятелни обекти, притежаващи най-малко 67 на сто идеални части от общите части на сградата в етажна собственост.

Законодателят въвежда няколко вида мнозинство в зависимост от решенията, които следва да бъдат взети.Чл. 17 ал. 2 т. 1: единодушно - за предприемане на действия за надстрояване и пристрояване, както и за учредяване право на ползване и право на строеж. Не става ясно дали единодушно от представените на събранието собственици или е необходим положителния глас на всеки един от собствениците в сградата в режим на етажна собственост; по т. 2: 75 на сто от представените идеални части от общите части за изваждане на собственик от сградата и по т.3: 67 на сто от представените идеални части от общите части за обновяване и за извършване на основен ремонт.

Очевидно е допусната техническа грешка, тъй като е записано в ал. 4 „решенията по ал. 1, т. 2 и т.3 се приемат при спазване на изискванията за кворум по чл. 15, ал. 1", а алинея първа на чл. 17 няма т. 2 и 3. Би следвало същата да бъде изправена при редакция на закона, както и да бъде направено уточнение за изискуемия кворум при надстрояване, пристрояване, учредяване право на ползване и право на строеж. Извън изключенията, решенията се приемат с мнозинство, повече от 50 на сто от представените идеални части от общите частина сградата.

Изпълнение и контрол на актовете на общото събрание и на управителния съвет:

• Административно наказателни разпоредби. Законът предвижда по-големи по размер глоби и имуществени санкции при нарушаване на правилата за вътрешния ред от страна на собственик или обитател. Установяването на нарушението се описва в протокол, съставен от управителния съвет. След съставянето му незабавно се представя на общинската или районна администрация. Актът за нарушението се издава от общинската или районна администрация, а наказателното постановление се издава от кмета на общината или района или от оправомощено от него лице по реда на Закон за административните нарушения и наказания.

Книга на собствениците. Регистрация на сгради в етажна собственост:

• Книга на собствениците. Със Закон за управление на етажната собственост отново се въвежда книга на собствениците, в която се вписват трите имена на собственика и членовете на неговото домакинство, както и обитателите и притежаваните животни. Вписването се извършва в 15-дневен срок от придобиване право на собственост или от началната дата на обитаване за обитателите. Вписва се и началната дата на обитаване. За съществуващите сгради в етажна собственост няма посочен срок за въвеждането на книгата на собствениците.

• Публичен регистър на сградите в режим на етажна собственост.

Публичният регистър се води от общинската или районната администрация по местонахождение на сградата. Вече се води дискусия дали по този начин не се нарушава защитата на личните данни. Кметът на общината или района упражнява текущ контрол по регистрация на сгради в режим на етажна собственост. За съществуващите сгради в етажна собственост няма срок за вписване.

Прави впечатление че законодателят не казва нищо за сгради в режим на етажна собственост, в които собствениците на самостоятелни обекти са юридически лица. Как те изпълняват изискванията за книга на собствениците, какво вписват в тях...

Ремонтни работи и поддръжка на общи части:

Ремонтните работи в общите части се извършват по познатия до сега ред с решение на общото събрание, като разходите се разпределят между собствениците на самостоятелни обекти, съразмерно на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.

• Необходими ремонти. Средствата за такива ремонти се отпускат незабавно с решение на управителния съвет /управителя/, а впоследствие общото събрание само утвърждава направените разходи, съгласно представени платежни документи. Ако тези разходи са направени от един собственик и разходите не му бъдат възстановени съгласно решение на общото събрание, той има право да предяви иск срещу останалите собственици, които отговарят солидарно за възстановяването им.

• Неотложни ремонти. Финансовите средства се отпускат незабавно с решение на управителния съвет /управителя/ от фонд „Ремонт и обновяване", а ако там липсват средства незабавно се свиква общо събрание. Ако общо събрание не бъде свикано или не бъде взето решение за събиране на средства за ремонта, заинтересованите лица сезират кмета на общината или района. Кметът издава заповед, с която задължава собствениците да извършат ремонта в определен срок. Ако заповедта не е изпълнена в срок или е допуснато предварително изпълнение по нея /кой допуска предварително изпълнение?/ неотложният ремонт се извършва от кмета. Въз основа на заповедта и платежните документи за извършените разходи се издава изпълнителен лист в полза на общината за събиране на вземането по реда на Гражданския процесуален кодекс.

• Консумативни разходи и разходи за текущо поддържане. В много сгради в режим на етажна собственост, собственици или наематели са юридически лица, които използват помещенията за офиси. Въпросът с размера на консумативите, които те заплащат отново не е уреден недвусмислено.

• Технически паспорт. В тримесечен срок от издаването на паспорта, общото събрание приема решения относно изпълнението на предписаните мерки и указания.

Кметът на общината упражнява текущ контрол за изпълнението на мерките, предвидени в техническия паспорт.