Преди година и половина ви посъветвахме да купувате имоти с централно местоположение и подходящи за отдаване под наем краткосрочно, пише в анализ на Flat Manager. Аргументите бяха няколко - предлагането в платформите Airbnb и Booking.com бе на рекордно ниски нива, лихвите по ипотечните кредити също, а алтернативните инвестиции, като акции и криптовалути крият много рискове.

Равносметката към днешна дата при покупка на двустаен апартамент в центъра на София през януари 2021 г. би била следната:

  • Цената на имота щеше да се е покачила с около 40% по данни на портала Imoti.net или 20% според imot.bg . Взимаме средната стойност - 30% .

  • Отдавайки имота под наем краткосрочно щяхте да сте получили допълнително около 9% възвръщаемост върху инвестицията за 18 месеца.

1000лв инвестирани в имот в центъра на София преди 18 месеца днес щяха да имат стойност от 1390 лв.

1000лв инвестирани в SP500 или в Биткойн по същото време днес щяха да са съответно 967лв или 592 лв.

В разгара на купона

През последното десетилетие пазарът на имоти премина през двете най-благоприятни фази на своя цикъл - възстановяване и експанзия. Последните 18 месеца могат да бъдат оприличени на кулминацията на едно парти когато:

  • Музиката е най-добрата: лихвените проценти са на най-ниските си стойности

  • Всички са на дансинга: масово хората търсят имоти за инвестиция, а и за живот

  • Консумацията е на най-високото си ниво: рекорден брой сделки

  • Персоналът едвам смогва да обслужи всички: новото строителство изостава спрямо търсенето

Причините да достигнем разгара на купона са много - "евтини" пари, ниска безработица, увеличаващи се доходи, защита от инфлация, липса на добри алтернативни инвестиции и т.н. Един различен фактор този път е ефектът на пандемията, който Георги Павлов, изпълнителен директор на Realto Group, описа много точно в интервю за Money.bg - домът ни изведнъж стана не само място за живот, но и за работа, учене и дори спорт, което повиши свойствената стойност на жилищата.

Пандемията вече я няма, а диджеите (централните банки) започват да пускат музика, която не е толкова "танцувална". След продължилия дълго време купон вероятността да отидем на афтърпарти е малка и започваме да поглеждаме към изхода на заведението и да мислим как ще се приберем вкъщи.

Партито приключва

Ако сте били в нощен клуб през последните години вероятно сте видели хора, които вдишват райски газ от балони. Тези балони не се пукат, а постепенно спадат, което ги прави още един подходящ елемент от метафората ни за развитието на пазара на имотите у нас.

Балоните няма да се спукат, освен ако не се окажем във война, втора Виденова зима или друго форсмажорно събитие с екстремно негативни последици за българската икономика. Купонът ще утихне постепенно с намаляване на броя сделки поради увеличаващите се лихви по жилищните кредити. Възходът на цените ще намали интензитета си и в близките 6-12 месеца ще спре. Възможно е да последва и корекция, но е рано да се каже колко голяма ще е тя и кои имоти ще бъдат засегнати. Потреблението ще се свие в условията на увеличаващи се разходи за домакинствата и прекомерна инфлация, а когато това стане ще навлезем в рецесия.

Днес купонът е към своя край, а колко тежък ще е махмурлукът зависи от вас и стъпките, които предприемете. Ето и нашите препоръки как да се справите с него.

Рецепти за предотвратяване на тежък махмурлук след имотния купон според количеството и качеството на консумацията

Купили сте имот с кредит

  • Какво да направите: Възможно най-бързо проверете дали може да предоговорите кредита и да вземете най-добрите условия преди лихвите да се качат.

Купили сте имот с инвестиционна цел извън центъра на града на място където има ново строителство и/или възможност за такова (празни парцели)

  • Какво да направите: Продайте имота в близките 3-6 месеца

Купили сте имот с централна локация, трофеен или луксозен имот.

  • Какво да направите: Проверете дали възвръщаемостта от имота е оптимизирана като му направите оценка на доходността. Ако имате дългосрочен наемател - индексирайте наема към инфлацията.

Купили сте имот на зелено или в процес на строеж

  • Какво да направите: Поддържайте постоянна връзка с инвеститора/строителя. При забелязани нередности или неизпълнения на сключения договор се консултирайте с адвокат.

Купили сте ваканционен имот

  • Какво да направите: Уверете се, че се възползвате максимално от възстановяването на туризма и имотът ви носи добра доходност в периодите когато не го ползвате.

Имате спестявания и се колебаете какво да правите с тях, за да не бъдат "изядени" от инфлацията

  • Ако сте уверени, че няма да изпитате финансови затруднения през очакваната тежка зима, инвестирайте във вече построен имот с локация, в която предлагането няма как да се увеличи спрямо настоящите нива. Помислете и за инвестиции чрез онлайн crowdfunding платформи, чрез които може да постигнете по-добра диверсификация и ликвидност.