Американската мечта става все по-скъпа: лихвите по ипотеките в САЩ стигнаха над 6,4%

Преди малко повече от месец за първи път от края на 2022 г. средната лихва по 30-годишните ипотеки в САЩ падна под границата от 6%. Всичко сочеше, че пролетният сезон за "пазар на имоти" ще бъде по-жив от години. После избухна войната с Иран.

Средната лихва по 30-годишните ипотеки се покачи до 6,22%, а към края на март тя вече достигна около и над 6,4%. А ако кризата с петрола продължи, стойностите могат да достигнат и до 7%.

Войната, петролът и инфлацията...

Въоръженият конфликт на Близкия изток тласна нагоре цените на суровия петрол, поскъпването на енергията засили инфлационните очаквания на пазарите, а инвеститорите в облигации реагираха предсказуемо. Това доведе до освобождаване от дългосрочни американски държавни ценни книжа. 

Отстъпките в огромен сегмент от жилищния пазар на САЩ достигнаха най-високото си ниво от десетилетие насам

Охлаждане на имотния пазар отвъд океана

Доходността им скочи до 4,27%, а тя е именно котвата, към която банките калибрират ипотечните лихви. 

Никога в САЩ не е имало толкова много продавачи на имоти и толкова малко купувачи

Нов анализ показва, че купувачите са се стопили до историческо дъно

Федералният резерв е безпомощен наблюдател в тази игра. На последното си заседание той запази лихвите без промяна. Председателят Джером Пауъл говори за нарастваща несигурност, за геополитически рискове, за инфлация, която не отшумява достатъчно бързо. Сигналът? Не очаквайте помощ от нас скоро.

Банките от Уолстрийт го чуха. Wells Fargo прогнозира, че лихвите ще останат около 6,1% средно за цялата 2026 година. Redfin и Realtor.com очакват стойности около 6,3%. Никой от сериозните анализатори не вижда драматично понижение на хоризонта.

Замразеният пазар

Американският жилищен пазар е фактически замразен от 2022 г. насам. Продажбите на вече обитавани имоти се движат около 4 милиона годишно. Абсолютният връх е достигнат през 2005 г. по време на имотния бум преди финансовата криза, когато годишните продажби достигнаха 7,08 милиона единици.

През 2025 г. продажбите удариха 30-годишното дъно. Покупките на нов американски дом са паднали с близо 18% само за месец януари спрямо декември.

Решението на Фед на САЩ за основните лихви на фона на войната в Иран

Новите прогнози за ръста на БВП и инфлацията в САЩ

Парадоксът е, че пазарът е блокиран не само от високите лихви, но и именно заради тях. Десетки милиони американци купиха домовете си по времето на пандемията при лихви от 2,5% до 3%. Те просто не искат да продават, защото следващата покупка ще дойде при 6,22%.

Mortgage Bankers Association отчете 11% спад в заявките за ипотеки през средата на март. Преди това беше станало ясно, че над 42 000 вече подписани договора за покупка на жилище са били развалени само през февруари тази година. 

През 2008 г. лихвата спаси пазара

След финансовата криза от 2008 г. Федералният резерв направи точно обратното на това, което прави днес. Той свали основния лихвен процент почти до нулата и го задържа там за няколко години. Ипотеките от над 6,5% в разгара си през 2008 г. потънаха до 3,5% през 2012 г. и до рекордните 2,65% в началото на 2021 г. 

Тогава това решение помогна на имотния пазар и го съживи. Милиони американци рефинансираха ипотеките си при по-ниска лихва и освободиха кеш за потребление. Строителите получиха стимул да работят. А цените на имотите тръгнаха нагоре. Именно жилищата станаха двигател на икономическото възстановяване след кризата.

Цените на жилищата на най-големия имотен пазар в света започват да падат

Те са намалели с 1,4% само през последните три месеца

Инфлацията не позволява

Днес Фед не може да намали лихвите, защото инфлацията не го позволява. Не може да помогне на жилищния пазар, защото по-важен приоритет остава ценовата стабилност. 

При ипотека за 450 000 долара, покупка днес излиза с близо 1 400 долара годишно повече отколкото само в началото на годината, когато лихвата беше под 6%. Умножете това по 30 години. Разлика от над 40 000 долара.