Липсата на терени в централните части на София все по-ясно измества новото офис строителство към периферията на града. В резултат, по-голямата част от новите проекти се реализират извън централната бизнес зона, въпреки че търсенето остава концентрирано именно в най-утвърдените локации.
Това показват данните на консултантската компания CBRE за първото тримесечие на 2026 г. Очаква се до края на годината на пазара в София да бъдат въведени над 150 000 кв. м нови офис площи, има и допълнителни обеми, които са в процес на строителство.
Навлизането на новите сгради остава поетапно, което ограничава риска от свръхпредлагане, особено в сегмента на офисите от най-висок клас, се казва в анализа. Това поддържа относително балансирана пазарна среда и стабилност на наемните нива в ключовите локации.
Общото ниво на вакантност в София е малко под 12%, като тенденцията остава низходяща. В редица основни бизнес зони делът на свободните площи вече е под 10%, което подчертава разликата между модерните офис сгради и по-стария сграден фонд.
Какво се случва в региона?
В по-широк регионален контекст офис пазарите в Югоизточна Европа също запазват ниски нива на вакантност. В Загреб и Любляна те са съответно около 2% и 3%, а в Белград достигат 4,4%. Ограниченото предлагане на съвременни офис площи устойчиво стеснява избора на наемателите и да поддържа благоприятни условия за наемодателите.
Наемите за първокласни офис площи в региона продължават да се движат нагоре. В София те достигат около 20 евро/кв. м, в Любляна - 20,5 евро на квадрат, в Белград 18,5 евро, а в Загреб - 18, като натискът за повишение остава най-силен при добре позиционирани и съвременни сгради.
Същевременно се задълбочава разликата между новите и по-старите офиси. Докато модерните сгради привличат основната част от търсенето и поддържат по-висока заетост, по-нискокачественият фонд се сблъсква с по-висока вакантност и по-ограничен ръст на наемите.
Нарастващият фокус върху устойчивостта също променя пазара. Наемателите все по-често търсят енергийно ефективни и сертифицирани сгради, гъвкави разпределения и добра свързаност, което насочва интереса към по-новите проекти.
"В София например наблюдаваме как наемателите преминават от сгради клас B към сгради клас A, което подкрепя ръста на наемите и ускорява моралното остаряване на по-неактуалния сграден фонд. Устойчивостта и представянето на сградите вече са ключови фактори за дългосрочната конкурентоспособност", коментира Христо Каракостов, ръководител отдел "Офис наеми" за България, CBRE SEE.
Активността по наемане остава доминирана от подновявания на договори и оптимизация на използваните площи, като разширяването е по-ограничено и се концентрира основно в технологичния сектор и професионалните услуги, посочват от компанията.
USD
CHF
EUR
GBP
