Експлозивният ръст на имотите в САЩ приключи - това ли очаква и Европа?

Жилищният пазар в САЩ навлиза в 2026 г. с послание, което е едновременно фино и фундаментално: ерата на експлозивното поскъпване приключи, но ерата на системния стрес не е започнала.

Според последния индекс S&P Case-Shiller годишният ръст на цените на жилищата в края на 2025 г. е едва 1.3 процента - най-слабата годишна динамика от 2011 г. насам. След двуцифрените скокове по време на пандемията, когато националните цени нарастваха с над 18 процента годишно в пика си, това забавяне маркира ясен преход. Повечето водещи прогнози сочат ръст от 1 до 2 процента през 2026 г., което на практика връща жилищния пазар в синхрон с инфлацията, а не със спекулативната еуфория.

Призрачни градове, пусти области: Китай и България в ерата на свитите хоризонти

Едно сравнение между два коренно различни пазара

Ипотечната динамика допълва тази картина. Средната 30-годишна ипотечна лихва в САЩ се понижи от върховете над 7 процента през 2023 г. до малко над 6 процента, което са най-ниските нива от 2022 г. насам. Според Zillow по-ниските лихви са увеличили покупателната способност на домакинство със среден доход с приблизително 30 000 долара през последната година. Предлагането постепенно се увеличава, като новите обяви се очаква да нараснат с около 4.2 процента през 2026 г., а броят на сделките - с близо 3.9 процента.

Това не е свиване. Това е нормализация.

Националните средни стойности обаче прикриват сериозни регионални различия. Пазарите в Средния запад продължават да отчитат годишен ръст над 5 процента, докато части от Флорида и Тексас, които бяха фаворити по време на пандемията, вече се движат около нулата или отбелязват лек спад. Пандемичният ефект все още се разгръща във времето. Пазарите, които поскъпнаха прекомерно, се коригират, а тези, които изостанаха, се стабилизират.

Най-важният двигател остава лихвеният процент. Жилищата са актив, силно чувствителен към цената на капитала. Когато лихвите се приближат до психологическата граница в диапазона на 5 процента, търсенето обикновено реагира бързо. Но днес лихвите вече не са единственият фактор.

Европа не страда от липса на пари, а от твърде много неподвижни пари

Старият континент е богат откъм спестяванията. А такъв ли е по доходност?

В горния сегмент на американския пазар - Силициевата долина, Маями, части от Манхатън - недвижимите имоти все повече функционират като производна на богатството, а не на кредита. Динамиката на фондовия пазар, цикълът на първичните публични предлагания и компенсациите в акции оказват по-силно влияние от ипотечните лихви. Когато акциите на Nvidia поскъпват или спекулациите около IPO-та в сферата на изкуствения интелект се засилват, луксозният жилищен сегмент реагира почти незабавно. Ефектът на богатството все по-ясно определя поведението на този пазар.

Тази двойна структура - кредитно движен масов сегмент и богатство движен луксозен сегмент - е определяща за жилищния режим през 2026 г.

Сега преместваме фокуса към Европа, където динамиката изглежда по-малко видима на повърхността, но структурно е дори по-интересна.

Между 2022 и 2024 г. европейският жилищен пазар премина през най-агресивния лихвен шок от въвеждането на еврото. Европейската централна банка повиши депозитната лихва от отрицателни нива до 4.00 процента в рамките на по-малко от две години. Това доведе до рязко свиване на ипотечното кредитиране и двуцифрен спад на обемите на сделки в редица държави.

В Германия броят на сделките с жилища спадна с над 20 процента на годишна база през 2023 г., а в някои градове като Франкфурт и Мюнхен цените коригираха между 8 и 12 процента от пиковите си нива. В Швеция спадът в определени сегменти надхвърли 15 процента спрямо върха от 2022 г., като пазарът реагира особено чувствително заради по-високия дял на променливи лихви.

В Нидерландия годишната динамика на цените премина от над 20 процента ръст през 2021 г. към спад от около 5 процента в средата на 2023 г. Скандинавските пазари отчетоха спад в новото строителство с над 30 процента, което рязко ограничи бъдещото предлагане.

Но към края на 2025 г. се появиха ясни признаци на стабилизация.

Инфлацията в еврозоната се понижи до около 1.7 процента, докато депозитната лихва на ЕЦБ бе намалена до 2.00 процента, което означава реална лихва около плюс 0.3 процента. Ипотечните лихви в Германия например се движат в диапазона 3.2-3.6 процента за 10-годишни фиксирани заеми, спрямо над 4 процента в пика на 2023 г.

Никога в САЩ не е имало толкова много продавачи на имоти и толкова малко купувачи

Нов анализ показва, че купувачите са се стопили до историческо дъно

Това доведе до частично възстановяване на доверието и стабилизиране на цените. В Испания през 2025 г. цените на жилищата отново нараснаха с около 4 процента на годишна база, подкрепени от силни миграционни потоци и устойчив туризъм. Португалия отчете ръст над 5 процента в някои градски региони. Франция остана по-слаба, но спадовете се ограничиха до нисък едноцифрен диапазон.

Един от ключовите структурни фактори в Европа е хроничният недостиг на предлагане. В Германия например годишната нужда от нови жилища се оценява на около 400 000 единици, докато реалното строителство през 2024 г. падна под 270 000. Това означава натрупващ се дефицит. В Нидерландия жилищният недостиг се оценява на над 300 000 единици. Във Франция разрешителните за ново строителство са спаднали с над 20 процента спрямо предпандемичните нива.

Строителните разходи също остават високи. В периода 2021-2023 г. разходите за строителство в еврозоната нараснаха с над 15-20 процента, главно заради енергията и материалите. Дори след стабилизиране на цените на газа, разходите за заместване остават значително по-високи от тези преди 2020 г., което създава естествен ценови под.

Почти половината европейци не могат или не искат да си купят жилище. Защо?

В България делът на тези хора е сред най-ниските

Жилищните инвестиции в еврозоната като процент от БВП се понижиха от около 6.8 процента през 2022 г. до под 6 процента през 2024 г., което сигнализира за охлаждане, но не и за срив. Банковият сектор остава добре капитализиран, а стандартите за кредитиране са значително по-строги в сравнение с периода преди 2008 г.

Важно е и че делът на домакинствата с фиксирани лихви в страни като Франция и Белгия е висок, което ограничава внезапния шок от покачването на лихвите. В Южна Европа експозицията към променливи лихви е по-висока, но нивата на задлъжнялост са значително по-ниски спрямо предишния цикъл.

Така Европа не навлиза в нов спад, а по-скоро излиза от вече случила се корекция.

САЩ се охлаждат след прегряване. Европа вече коригира и сега стабилизира.

Прогнозата за 2026 г. при повечето анализатори е за плоска до умерено положителна динамика от 0 до 3 процента в основните пазари на еврозоната, с по-силно възстановяване там, където строителството бе свито най-драстично. В страни като Испания и Португалия ръстът може да остане над средното, докато Германия вероятно ще се движи около нулата в краткосрочен план.

Това не е бум. Но не е и системна слабост.

Европейският жилищен пазар влиза в 2026 г. със структурно ограничено предлагане, умерени реални лихви и вече абсорбирана корекция.

Именно тази комбинация прави сценария на продължителен срив малко вероятен, освен при външен макро шок.

*Материалът е с аналитичен характер и не е съвет за покупка или продажба на активи на финансовите пазари.